Emlak Yöneticim

Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına “kat irtifakı”; bu hakka sahip olanlara da “kat irtifak sahibi” denilir. Hakkın doğuşunda genel kural, kat irtifakının resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğacağıdır.

Kat irtifakı, kat mülkiyeti kavramı ile iç içe olup kat mülkiyeti hakkındaki yazımızın da incelenmesini tavsiye ederiz.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine kanun uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.

Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh mahkemesi hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Bu durumda kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.

“Taraflar arasındaki uyuşmazlık kat irtifakına tabi bağımsız bölümlerin bulunduğu binanın deprem nedeniyle yıkılması sonucu kat irtifakının sona erip ermeyeceği ve bu halde kat irtifakı sahiplerinin bağımsız bölümlerini üçüncü kişi veya kişilere (davalılara) satması halinde diğer kat irtifak sahiplerinin (davacının) bu satışlar nedeniyle önalım haklarını kullanıp kullanamayacaklarına ilişkindir… Ne var ki, dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın deprem sırasında yıkıldığı ve pay satışlarının yapıldığı tarihlerde taşınmaz kat irtifakına tabi bir taşınmaz olup, kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 47. maddesinin somut olaya uygulanma olanağı bulunmamaktadır. Uyuşmazlığın Yasanın 49. maddesinin hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Anılan 49. maddenin 2. fıkrası gereğince de; kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer. Somut olayda deprem sonucu arsanın tamamen yok olması veya üzerine yapı yapılamayacak hale gelmesi söz konusu olmadığına göre davalıların pay satın aldıkları tarihlerde taşınmaz üzerinde kurulu kat irtifakının kendiliğinden sona erdiğinden bahsedilemez. Davalıların kat irtifakına bağlanmış arsa payları satın aldıkları tarihler sonrasında kat irtifakının 20.03.2012 tarihinde terkin edilmesi Kat Mülkiyeti Kanununun 8. maddesi hükmü uyarınca davacıya önalım hakkı kullanmasına olanak vermez.” Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 2014/225 E. 2014/4676 K. 08.04.2014 K.T.

“Dava, taşınmaz üzerindeki kat irtifakının kaldırılarak müşterek mülkiyete dönüştürülmesi istemine ilişkindir. Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.” Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E. 2021/8603 K. 2021/12349