Emlak Yöneticim

Toplu konutların tek elden ve profesyonelce yönetilmesi, kat maliklerinin huzur içinde birlik hâlinde yaşaması noktasında en büyük görev yöneticiye düşmektedir. Yönetici gerek kat maliklerine karşı gerekse de kat maliklerini temsilen işlem yaptığı üçüncü kişilerle karşı karşıya kalabilmektedir. Bazı hallerde yetkinin kötüye kullanılması söz konusu olabilecek olup yöneticinin hukuki sorumluluğuna değinmekte fayda vardır.

Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili bir kişi atanmışsa buna “yönetici”, üç kişi atanmışsa bunların seçildikleri kurula da “yönetim kurulu” denilmekte, kat malikleri adına hareket eden kişi olan yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi bir üçüncü kişi de olabilmekte ve KMK’ya göre seçilip görevlerini ifa etmektedir.

Kanun’un 38. maddesinde yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğu belirtilmiştir. Yöneticinin sorumluluğu hususunu düzenleyen KMK’nın 38. maddesine göre yönetici ile kat malikleri arasındaki hukukî ilişki vekâlet ilişkisidir. Kat malikleri ve yönetici arasındaki ilişki bu yönde olup yönetici toplu yapıya ilişkin ortak yer ve tesislere ilişkin görevi kapsamında iş ve hizmeti görmekle yükümlüdür. Yönetici burada, toplu yapı bünyesinde bulunan kat maliklerinin menfaatine uygun ifalarda bulunur. Yöneticinin bu anlamda iş görme fiili, kat malikleri adına toplu yapıya ilişkin hukukî işlemler olabileceği gibi maddi fiillere ilişkin işlemler de olabilir. Yönetici kat maliklerinin vekili olarak iş ve işlemlerde kendilerini temsil etme yetkisine sahiptir.

Yöneticinin seçiminde, yöneticinin seçilme isteğine ilişkin kendi iradesi ve onu seçen kat malikleri kurullarının iradesi neticesinde vekâlet akdi kurulmuş olmaktadır. Zira seçilen yönetici, en başından kat malikleri kurulunca verilen görevleri yerine getirmeyi kabul etmiş ve kendi iradesiyle bu görevi üstlenmiştir.

Yönetici görev ve yetkisi kapsamında üçüncü kişilerle sözleşmeler imzalayabilir, resmî kurum ve kuruluşlarda çeşitli işlemler yapabilir. Yönetici bu tür fiil ve işlemleri kat maliklerinin nam ve hesabına yapacaktır. Böylece hukukî işlem yönetici tarafından yapıldığı hâlde, sonuçları kat maliklerine ait olacaktır. Hukuksal işlem vekil tarafından yapıldığı hâlde, hüküm ve sonuçları temsil olunana yani kat maliklerine ait olur.

Kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olan yönetici, yaptığı bazı iş ve işlemlerde yetkisiz olabilir. Yine yöneticiye verilen yetkinin kapsamı da aşılmış olabilir. Bu hâlde yöneticinin yaptığı iş ve işlemin niteliği ve kat maliklerini bağlayıp bağlamayacağı hususu gündeme gelecektir.

Yönetici, yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde kanunda yazılı şekilde kendisine verilen görev ve yetki sınırları çerçevesinde hareket etme yükümlülüğü altındadır. Yöneticiye verilecek görev ve yetki tek tek belirtilebilir. Böyle bir belirleme yapılmamışsa vekâletin konusu genel demektir. Bu hâlde yönetici günlük ve normal işleri yapabilecek ve kanunun yöneticiye tanıdığı yetkileri kullanabilecektir. Yöneticinin görev ve yetkisinin sınırları belirlenmişse ve bu anlamda verilen yetkinin sınırları aşılacak olursa aşma önemli ve iş görmenin sözleşme ile ilgisini ortadan kaldırıyorsa, vekil artık vekâletsiz iş gören durumuna girer.

Yöneticinin, yetkisini önemli ölçüde aşması hâlinde işlemin, kat maliklerini bağlayıp bağlamayacağı meselesi de önem kazanmaktadır. Yöneticinin verilen yetkiyi kötüye kullanması hâlinde, kat malikleri, yöneticinin yaptığı sözleşmelerle bağlı sayılamaz. Hatta sözleşme ifa edilmiş bile olsa sonuç değişmez. Buna karşılık sonradan icazet verilmişse, vekâletin kötüye kullanıldığı iddiası ileri sürülemez. Ancak yöneticinin, yetkisini kötüye kullanarak bundan habersiz olan iyi niyetli üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmeler geçerli olup iyi niyetli üçüncü kişiler korunacaktır. Böyle bir hâlde kat malikleri, vekilini iyi seçmemesinin sonuçlarına katlanmak zorunda kalacaklardır.