Emlak Yöneticim

Uygulamada konut kapıcılarının çoğunlukla kira karşılığında kapıcılık görevini ifa ettiği, bina yönetiminden ayrıca ücret almadığı, kira ödemediği, buna karşılık bina çevre temizliği, iç dış bakımı ve benzeri görevleri ifa ederek kapıcı konutunda ikamet ettikleri görülmektedir. Ancak bu durumun gerek bina sakinleri gerekse de kapıcılar açısından olumsuz sonuçları bulunmaktadır. Kapıcılar hak kaybına uğradıklarında işçi olarak görülmeyebilecekleri gibi bina sakinlerinin de kapıcının görevlerini yerine getirmediği iddiası dinlenmeyebilir. Nitekim ortada tam anlamı ile bir kapıcı-bina yönetimi ilişkisi bulunmadığından her iki taraf da mağdur olabilir.

Konuya ilişkin bir inceleme içeren Yargıtay 9.Hukuk Dairesi 28.03.2011 tarihli, 2009/5694 E., 2011/8900 K.sayılı kararına bir göz atalım;

Kararda, davacı konumunda olan kapıcı, ihbar, kıdem tazminatı, ücret, izin ücreti, fazla mesai, hafta ve genel tatil gündeliklerinin ödetilmesine karar verilmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi, isteği kısmen hüküm altına almış, kısmen kabul kısmen ret kararı taraflarca kanun yoluna taşınmıştır.

Yargıtay önüne gelen uyuşmazlıkta şu değerlendirmelerde bulunmuştur;

· Kapıcılık hizmetlerinin diğer işlere göre bir farklılık gösterdiği bilinmektedir. Bu nedenle 1475 sayılı yasada olduğu gibi, 4857 sayılı İş Kanununun 110. maddesinde de konut kapıcıları ayrı bir madde ile düzenlenmiştir.

· Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 3. maddesinde kapıcı, anataşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişi olarak tanımlanmıştır. Aynı maddede, işveren ise konutun maliki ve ortakları olarak açıklanmıştır. Kamu kurumlarına ait lojman işyerlerinde anataşınmaz maliki, ilgili kamu kurumudur.

· Kapıcıyı işe alma konusunda yönetici yetkili kılınmıştır. Kaloriferli konutlarda kapıcının ateşçi belgesini haiz olması gerekir.

· Yönetmeliğin 4/a maddesine göre, yöneticinin iş ya da toplu iş sözleşmesi yapması için işverenin yazılı olarak yetki vermesi gerekir. Buna rağmen, yazılı yetki olmadığı durumlarda kapıcı ile yönetici arasındaki sözleşmenin geçersiz olacağını söylemek doğru olmaz. Konutun maliki ya da ortaklarının yazılı yetki vermedikleri halde kapıcılık hizmetlerinden yararlanmaları kapıcılık sözleşmesine onay verildiği anlamındadır.

· Kapıcı ile binanın sahibi ya da kat malikleri kurulu arasında yapılmış olan iş sözleşmesinin tam süreli ya da kısmi süreli olarak yürürlüğe konulması mümkündür. Özellikle bağımsız bölüm sayısının az ve eklentiler ile ortak alanların da yoğun bir iş hacmini gerektirmeyecek durumda olduğu hallerde, kapıcının günlük 7.5 saat ve haftalık 45 saat olağan mesaiye göre daha az sürelerle çalıştırılması imkan dahilindedir.

· Kapıcının çalışma süresi ve ara dinlemesi, ücretinin ödenmesi, hafta tatili bayram ve genel tatil ücretlerinin ödenmesi, yıllık ücretli izin kullanılması gibi hususlar yönünden 4857 sayılı İş Kanununun hükümlerine tabi olduğu Yönetmeliğin ilgili maddelerinde kurala bağlanmıştır. Yönetmeliği 12. maddesinde kapıcının yıllık izin, hastalık izni veya tatil günleri sebebiyle çalışamadığı günler için yerine geçici kapıcı çalıştırılabileceği hükme bağlanmıştır.

· 1475 sayılı İş Kanununun Ek Madde 1. maddesinde kapıcı konutları için kira istenemeyeceği kuralı bulunmaktaydı. 4857 sayılı İş Kanununda bu hükme yer verilmemiş, bu hususun düzenlenmesi de yönetmeliğe bırakılmıştır. Anılan yönetmeliğin 13. maddesine göre kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. Ancak, kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir.

· Kapıcıya, görevi nedeniyle konut verilmesi 4857 sayılı İş Kanununun uygulandığı dönemde zorunlu değilse de, verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemeyeceği de yine yönetmelikte düzenlenmiştir. O halde kira bedelinin ücrete sayılması da mümkün olmaz. Bu anlamda kapıcının kira ödemeksizin oturması ve karşılığında kapıcılık hizmetlerini görmesi şeklinde bir iş sözleşmesi yapıldığında, işverenin ücret ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmış sayılamaz. Kapıcı ile kira kontratı yapılmış olması da bu sonucu değiştirmez.

· Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağının sözleşme ile belirleneceği de Konut Kapıcıları Yönetmeliğinde ifadesini bulmuştur. Buna göre taraflar, kapıcının anılan giderlere katılması ya da katılmaması hususunu serbestçe kararlaştırabilirler.

Kapıcı kira karşılığı çalıştırılmayacağından, davacının emeklilik sonrası yaptığı işin niteliği, apartmanın daire sayısına göre günde kaç saat çalışması gerektiği belirlenmeli, sonra dönemin asgari ücretine göre belirlenen çalışma saatine isabet eden miktara göre alınması gereken aylık ücret belirlenip, davalının zamanaşımı defi de nazara alınarak davacının emeklilik sonrası gereken ücret alacağının kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsiz bulunmuştur.

Yargıtay kararından anlaşılacağı üzere; kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. Verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemeyeceği de yine yönetmelikte düzenlenmiştir. O halde kira bedelinin ücrete sayılması da mümkün olmaz. Bu anlamda kapıcının kira ödemeksizin oturması ve karşılığında kapıcılık hizmetlerini görmesi şeklinde bir iş sözleşmesi yapıldığında, işverenin ücret ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmış sayılamayacaktır.