Aidatı Ödemekten Kim Sorumludur?
Kat Mülkiyeti Kanunu; giderlere katılımla ilgili bir sistem belirlemiştir. Buna göre; kat malikleri arasında başkaca bir anlaşma olmadığı takdirde, kat maliklerinin, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar içi toplanacak avansa eşit olarak, anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa arsa payı oranında katılacağını öngörmüştür.
Kanunumuz kat malikiyle birlikte, bağımsız bölümden kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananları da avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumlu tutmuştur. Ayrıca kanun; kiracının sorumluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı tutmuştur.
Dolayısıyla aidat borcunun asıl sorumlusu kat malikidir, bununla beraber eğer bağımsız bölümde kiracı varsa, o da avans borcunun ödenmesinden kira bedeli ile sınırlı olmak şartıyla sorumludur.
Uygulamada, mal sahiplerinin, “bağımsız bölümlerini kiraya verdiği, bu nedenle kiracının muhatap tutulması gerektiği” yönündeki itirazlarıyla sık sık karşılaşılmaktadır. Ancak yukarıdaki kanun hükmü karşısında bu itiraz yersizdir. Mal sahipleri, bu yersiz itirazları nedeniyle de, yargılama gideri bir ilave yükümlülüklerle karşı karşıya kalabilmektedir. Bu nedenle de kat malikinin, avans borcunun ödenip ödenmediğini takip etmesi, ödenmediği takdirde önlem alması, kiracısını uyarması yerinde olacaktır. Aksi takdirde, o da hukuki süreçle karşı karşıya kalabilecektir.
Sık sık karşılaştığımız bir diğer yanılgı ise demirbaşlara ait giderler ile işletme giderleri ayrımıdır. Uygulamada demirbaşlara ait giderler kat malikinden istenmekte, işletme giderleri ise kiracıdan talep edilmektedir. Hâlbuki kanun böyle bir ayrım yapmamıştır. Kanuna göre, gerek kat maliki gerekse kiracı giderin türüne bakılmaksızın, aidat borcundan sorumludur. Sadece kiracının sorumluluğu ödediği kira ile sınırlıdır.
Örneğin, dış cephe tadilatıyla ilgili harcama yapma kararı alındığında, bağımsız bölüme isabet eden avans borcunun, kat maliki ya da kiracı ayrımı yapmadan, her ikisinden de talep edilmesi gerekecektir. Ancak yukarıda ifade ettiğimiz uygulama nedeniyle kiracılar genellikle, demirbaşla ilgili avansları ödememekte, daha sonra da yargılama giderleri, inkâr tazminatı gibi bedeller ödeme yükümlülüğü ile karşı karşıya kalmaktadır.
Çoğu zaman da, kiracılar bu iddialarını mal sahibi ile yaptığı kira sözleşmesine dayandırmaktadır. Zira kira sözleşmelerinde, işletme giderlerinin kiracıya ait olduğu, demirbaş giderlerinin mal sahibine ait olduğu yönünde hükümler bulunmaktadır. Esasen Türk Borçlar Kanunu da bu yöndedir. Ancak kira sözleşmesindeki hususlar, yalnızca taraflar açısından hüküm ifade ettiğinden, bu itiraz Kat Mülkiyeti Kanunu karşısında geçersiz kalmaktadır. Dolayısıyla kiracının böyle bir durumda yapması gereken, aidatın türüne bakmaksızın tamamını ödemek, içinde demirbaş vb. kalemlere ilişkin giderle var ise, bunları kira sözleşmesine dayanarak mal sahibinden talep etmektir.