Bir ana yapının çatısının ortak yer niteliğinde bulunduğu ve bu gibi ortak yerlerin kiralanmasının önemli yönetim işleri olduğu hususu izahtan varestedir.

Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle ilgili yasal düzenlemelerin incelenmesinde yarar bulunmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde, “Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.” hükmü yer almaktadır.

Aynı Kanun’un 16. maddesinde, “Kat maliklerinin ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ve ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacakları ve o şekilde kullanma hakları bulunduğu” belirtilmiştir. Şu durumda kat maliklerinden birinin ya da üçüncü kişinin ortak yerleri kendisine özgülemesi veya diğer kat maliklerinin kullanımına engel olması durumunda, ortaklardan birinin müdahalenin engellenmesi için fiilen el atan aleyhine dava açabilir.

KMK’nın 45. maddesinde “Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” hükmü yer almaktadır.

Bu açıklamalar ışığında bir apartmanda ya da sitede baz istasyonu kurulabilmesi için, kat maliklerinin tamamının olumlu oy vermesi gerekir.

Usulüne uygun olarak alınmış bir kat malikleri kurulu kararına istinaden mevcut bir baz istasyonunun kaldırılması da tıpkı kurulmasındaki usule tabi olacak ve yine tüm kat maliklerinin oy birliği şartı aranacaktır.

Ancak öncelikle apartmanın yönetim planına bakılmalı ve yönetim planında bu hususta özel düzenleme bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Yönetim planında düzenleme olması halinde kat maliklerinin tamamının olumlu oyu ile apartmanın çatısına baz istasyonu kurulabilir.

Uygulamada Karşılaşılan Problemler

Uygulamada karşılaşılan problemlerden biri tüm kat maliklerinin rızası alınmadan baz istasyonu kurulması amacıyla kira sözleşmesi imzalanmasıdır. Bu halde yapılması gereken ortak alana yapılan müdahalenin eski hale getirilmesi, maddi ve manevi tazminat istemli dava açılmasıdır. İşbu davanın davacısı sözleşmede imzası bulunmayan kat malikleridir. Çevre binalarda oturanlar ise baz istasyonlarının çevreye ve kişilere verdiği zarar sebebiyle tazminat talebinde bulunabileceklerdir.

Bir diğer problem ise baz istasyonu kurulması için imzalanan kira sözleşmesinin gelirinin nasıl kullanılacağına ilişkindir. Bu gelir kat maliklerinin tamamına ait olup kat malikleri arsa payı oranında hak sahibidir.

Yargıtay 4HD, 30.06.2008 tarihli ve 2007/13783 E., 2008/8978 K. sayılı kararı bu konuda emsal niteliktedir.

“Dava konusu baz istasyonlarının cep telefonlarının kullanımı için zorunlu olduğu ve sağlamış olduğu iletişim hizmeti nedeniyle de geniş halk kitlelerine büyük yarar sağladığı tartışmasızdır. Bununla birlikte, tesislerin radyasyon yayarak ilerleyen zaman içinde halk sağlığını tehdit ettiği de bilinen bir gerçektir. Ancak, bu yararın sağlanması nedeniyle kişilerin sağlığına zarar verilmesi hoş görülemez. Sağlanan yararla verilen zararın dengelenmesi genel bir hukuk kuralıdır. Bu tesislerin vermiş olduğu zararlardan tesisleri kuran ve işletenler sorumludur. Bu sorumluluk ise kusura dayanmayan bir tehlike sorumluluğudur. Bu tesislerin ilgili yönetmelik hükümlerine uygun olarak kurulması, sertifika verilerek faaliyete geçirilmesi hallerinde dahi, zarar verdikleri takdirde zarara neden olanlar sorumluluktan kurtulamaz. Bu ilkeler gereğince davalıların yüksek özen yükümlülüğü bulunmaktadır.

Taraflar arasında baz istasyonunun yaydığı radyasyonun ilgili yönetmelikte belirtilen elektromanyetik alan şiddeti değerlerinin altında olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık baz istasyonunun yaydığı radyasyonun referans değerlerinin altında olsa bile zaman içinde bölgede radyasyon yoğunlaşması ve buna bağlı hastalıklara yol açıp açmayacağına ilişkindir.

Hiçbir hizmet, insan yaşamı kadar öncelik ve hayati önem taşımaz. Diğer bir anlatımla, yararlı bir hizmetin karşılığı olarak insanın ölümü uygun bir sonuç olarak kabul edilemez. İnsan sağlığını tehlikeye atan bir hizmetin, kişi yaşamının önüne geçmesi ve ona üstünlük tanınması doğru bir yaklaşım olarak düşünülemez. Bu nedenle, dava konusu baz istasyonlarının işletilmesinden dolayı çevre sakinlerine, dolayısıyla davacıya zarar verip vermediğinin araştırılması gerekir.

Dosya kapsamına göre, kullanılan istasyonun konumu itibariyle, uzun sürede kişi ve çevre sağlığına zarar vereceği, bu nitelikteki bir istasyonun halen bulunduğu yerde kullanılmasının sakıncalı bulunduğu, daha uygun ve yerleşim çevresinden daha uzakta kurulması gerektiği sonucuna varılmıştır.

Somut olayda; yapılan araştırma ve incelemeler sonucunda, çevre binalarda ve davacının meskeninde oturanların sağlık bakımından büyük endişeler taşıdığı, son zamanlarda ülke genelinde ortaya çıkan ve medyada zaman zaman yer alan olumsuz vakaların da bölgede yaşayan insanların yaşamını psikolojik olarak olumsuz biçimde etkilediği, tedirginlik ve ümitsizliğe sevk ettiği açık olup, davacının zarar gördüğünün kabulü gerekir. Açıklanan nedenlerle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.”