Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre, ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici ya da yönetim kurulu vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde KMK’nın 38. maddesi hükmü uygulanır.

KMK madde 38’e göre, “yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.”  Kanunun bu hükmü nedeniyle, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki Borçlar Kanunu’ndaki vekalet akdi hükümlerini kapsamaktadır. Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu 38. maddesi uyarınca kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olup yöneticilik görevini ifa ettiği sırada temsil ettiği kimselerin çıkarlarını koruyacak önlemleri almakla yükümlüdür. 

Bu kapsamda bina yönetiminin, bina sakinlerini veya binanın malvarlığını zarara uğratması halinde cezai sorumluluğu doğmaktadır. Sorumluluğun kapsamını her somut olayın özelliğine göre değerlendirmek gerekir ancak ortak giderlerin karşılanması için bina sakinlerinden toplanan paranın bina yönetiminin, yönetim görevi haricinde kullanması halinden hangi suçun sübut bulacağı önem arz etmektedir.

Hırsızlık suçu TCK m.141’de şöyle tanımlanmıştır; “Zilyedinin rızası olmadan başkasına ait taşınır bir malı, kendisine veya başkasına bir yarar sağlamak maksadıyla bulunduğu yerden alan kimseye bir yıldan üç yıla kadar hapis cezası verilir.

Hırsızlık suçunu düzenleyen maddelerde suçun faili olmak bakımından herhangi bir özellik aranmadığından, hırsızlık suçunun faili herkes olabilir. Hırsızlık suçunun fiil unsurunu başkasına ait malı bulunduğu yerden almak oluşturmaktadır. Malın alınmasıyla birlikte suçta tamamlanır. Hırsızlık suçunun oluşması için malın zilyedin egemenlik alanından çıkarılması, mal üzerinde fail tarafından fiili hâkimiyet kurularak zilyetliğin elde edilmesi gerekir.

Güveni kötüye kullanma suçu TCK’nın 155. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, “Başkasına ait olup da muhafaza etmek veya belirli bir şekilde kullanmak üzere zilyetliği kendisine devredilmiş olan mal üzerinde, kendisinin veya başkasının yararına olarak, zilyetliğin devri amacı dışında tasarrufta bulunan veya bu devir olgusunu inkâr eden kişi, şikâyet üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis ve adlî para cezası ile cezalandırılır. (2) Suçun, meslek ve sanat, ticaret veya hizmet ilişkisinin ya da hangi nedenden doğmuş olursa olsun, başkasının mallarını idare etmek yetkisinin gereği olarak tevdi ve teslim edilmiş eşya hakkında işlenmesi halinde, bir yıldan yedi yıla kadar hapis ve üç bin güne kadar adlî para cezasına hükmolunur.”

Bina yönetiminin hırsızlık suçu dolayısıyla sorumluluğundan bahsedebilmek için suçun kanuni şartları olan zilyedin rızası dışında taşınır malının alınması ve kişinin kendisine veya başkasına yarar sağlama amacıyla hareket etmesi gerekir. Somut olayda bu şartların varlığından söz edebiliyorsak hırsızlık suçu sübut bulur.

Yönetici hizmet nedeniyle kendisine bırakılan bir kısım malları ve mevduatı yönetim görevi haricinde şahsi amaçları veya 3. şahıslara çıkar sağlamak amacıyla kullandığı takdirde Türk Ceza Kanunu’nun (TCK) 155. maddesi uyarınca “Güveni Kötüye Kullanma” suçunun nitelikli halinden yargılanması söz konusu olacaktır. Bu husus haricinde yöneticinin cezai sorumluluğu, dava konusu somut olay neticesinde soruşturularak yöneticiye yüklenecektir. 

Bina yönetiminin tüzel kişi sıfatıyla yukarıda bahsedilen suçları işlemesi halinde Türk Ceza Kanunu madde 169, “Hırsızlık, güveni kötüye kullanma ve dolandırıcılık suçlarının işlenmesi suretiyle yararına haksız menfaat sağlanan tüzel kişiler hakkında bunlara özgü güvenlik tedbirlerine hükmolunur.” amir hükmü gereğince haklarında güvenlik tedbirleri uygulanacaktır.