Apartmanlarda bulunan çatı ve teras ortak alan kapsamında olup Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19 ve 20 gereğince Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Bununla birlikte tüm Kat Malikleri arsa payları oranında Ana Gayrimenkulün ortak alanlarında oluşan giderlerden sorumludurlar. 

Apartmanlarda bulunan çatının onarımına ihtiyaç duyulması halinde öncelikle KMK m.42 gereğince bir genel kurul toplantısı düzenlenmeli. Kat Maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacağı karar doğrultusunda çatının onarımına veya mantolamasına karar verilmelidir.

Aksi halde yani genel kurul toplantısında çatının onarımı veya mantolaması için yeterli çoğunluğun sağlanamaması halinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak bir dava ile genel kurul kararının iptali ve çatı onarımı için karar alınması talebinde bulunulabilir.

Bazı durumlarda çatı onarım işinin acilen yapılması gerekebilir. Örneğin çatıdaki bir sıkıntıdan dolayı üst katta oturan kat malikinin dairesine su sızması halinde kat maliki acilen çatı onarımının veya mantolamasının yapılmasını isteyecektir. Bu halde mahkemeden iptal kararı alınmasını beklemek uzun süreceği için ihtiyatı tedbir talebinde bulunulmalı. Ayrıca delil tespiti talep edilerek çatının onarılması veya mantolamasının acil ve zorunlu nitelikte bir iş olduğu anlaşılırsa tek bir kat malikinin isteğiyle dahi bu işlerin yönetim tarafından (kasada para yoksa ek bütçe oluşturarak) derhal yaptırılması gerekir.

Konu ile ilgili yüksek mahkemenin bir kararını aşağıda sunmaktayız.

Y18HD 2011/1651 Esas 2011/4063 Karar 28.03.2011 Tarih

“... Dosya içindeki bilgi ve belgelerden özellikle bilirkişi raporu içeriğinden anataşınmazın onaylı mimari projesinde 1, 5, 9 numaralı bağımsız bölümlerin üzerinde çatı bulunduğu, davacının 9 numaralı bağımsız bölümünün maliki olduğu, söz konusu ahşap kiremit çatının onarımının davacı tarafından yapıldığı anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin birinci fıkrasına göre kat malikleri, ana taşınmazın bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar,

Dava konusu çatının onarıma muhtaç olduğu, bu tür tamiratların beklemeye tahammülünün bulunmadığı gibi ayrıca bu durumun belgelenmesi için mahkemece tespit yaptırılmasına da gerek olmadığından mahkemece davacının harcamalarının denetlenip toplanan tüm deliller değerlendirilerek anataşınmazın çatısı için yapmış olduğu masraf miktarı belirlenip bunun, arsa payları oranında davalılardan tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiştir...”