Emlak Yöneticim

Kat Mülkiyeti Kanunu ilgili hükümlerinde apartman ve site yönetiminden doğan yükümlülükler detaylıca açıklanmıştır. Kanunda bu yükümlülükler izah edilirken her ne kadar “malik” kelimesi kullanılmış olsa da, aidat borcu dahil birçok yükümlülükten kiracı da malik ile birlikte müteselsil sorumludur.

Kat Mülkiyeti kanunu 20.maddesinde;

“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;4 Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.” denilmektedir.

Bina sakinleri, malik ya da kiracı olması fark etmeksizin, ortak alanları kullanmak istemediği ya da bunlara ihtiyaç duymadığı gerekçesi ile aidat vermekten kaçınamaz. Bina yönetiminin ise aidatın miktarı, içeriği, ödeme şekli ve zamanı ve benzeri konularda bina sakinlerine açıklama yapma, gerektiğinde makbuz verme yükümlülüğü bulunmaktadır. Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu 39.maddesinde “Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.” denilmektedir.  Aidatın elden yahut banka kanalıyla ödenmesine kat malikleri kendi aralarında karar vermekte serbesttir.

Uygulamada sık rastlandığı için belirtmek gerekir ki aidat ödemekle yükümlü olan malikin, konutunu kullanıp kullanmaması, o adreste oturup oturmaması kural olarak önem arz etmeksizin malik, aidat borcunu ifa ile yükümlüdür.

Kiracının aidattan sorumluluğu ise yine aynı kanunda düzenlenmiş olup 22.madde hükmünde “Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” denilmektedir. Birden fazla kişinin, bir borç veya zararın tamamının ödenmemesi durumda, borcundan tamamından her birinin ayrı ayrı sorumlu olması haline müteselsil sorumluluk adı verilmektedir. Buna göre olası bir uyuşmazlıkta bina yönetimi, hem maliki hem de kiracıyı dava edebilmekte ve onlara birlikte icra takibi başlatabilmektedir.

Aidat miktarı belirlenmesi noktasında “işletme projesi” esas alınır. Buna göre taşınmazın işletme projesi kapsamında gelir ve giderleri hesaplanarak bir bütçe oluşturulur. Aidat miktarı bu bütçe doğrultusunda belirlenir. Kat maliklerinin ve kiracıların sıklıkla bu miktara da itiraz ettiği görülmekle birlikte, bu noktada başvurabilecekleri tek yer kat malikleri kuruludur.

Aidat ödemesi dağılımı iki şekilde belirlenebilir. Bunlar; metrekare hesabına göre ödeme ve arsa payı oranına göre ödemedir. Bu iki hesaplama şekli teknik verilere dayanmakta olup alanında uzman bir hukukçudan yardım alınarak gerçek aidat bedeli öğrenilebilir.

Aidat bedellerinin hiç ödenmemesi ya da geç ödenmesi gibi durumlarda ihtarname, icra takibi ve dava takibi ile muhatap olunabilir. Ödenmeyen aidatlarda gecikilen günler için aylık %5 gecikme faizi işleyecektir. Buna göre ödemediğiniz aidat borçlarınız, tarafınızdan tahsil edileceği gün asıl borcunuzu aşmış olacaktır.

Yine ödenmeyen yahut geç ödenen aidat bedellerini talep hakkı, 5 yıllık zamanaşımına tabi olup 5 yıl geçtikten sonra bu bedellerin, sorumlularından talep edilme hakkı ortadan kalkabilir.

Ayrıca aidat borcu, Türk Borçlar Kanunu kapsamında bir “yan gider” olup kiracının tahliyesine dahi sebep olabilir. Yan giderleri ödemekte geciken kiracı için ev sahibi, borcu ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Dolayısı ile aidat borcu hafife alınmamalı, zamanında ve tam olarak ifa edilmelidir.

Davacı tarafından başlatılan icra takibinde apartman genel giderlerinin de davalıdan tahsili istenmiş olup, kiralayan, apartman genel giderlerinin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırıldığı takdirde, kiracının ödemesi gereken apartman genel giderini ancak kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden ve rücu koşulları oluşmadan kiracıdan tahsilini isteyemez. Davacı tarafından takipte istenen genel gider borçlarının ödendiğine dair herhangi bir belge de dosyaya ibraz edilmemiştir. Bu durumda mahkemece davacının icra takibine konu aidat borçlarını ödeyip ödemediği üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir. (8. HD., E. 2017/4516 K. 2018/2187 T. 14.2.2018)

Takibe ve davaya dayanak yapılan 15.11.2010 tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı alacaklı tarafından 19.09.2013 tarihinde başlatılan icra takibi ile 2013 yılı Mayıs-Eylül ayları arası aylık 825-TL’den kira alacağı ile 380,00 TL aidat bedeli ve 2012 Kasım-2013 Nisan ayları arası ödenmeyen toplam 144.00-TL kira farkı alacağı istenmiştir. Davalı, süresinde verdiği dilekçesinde, borca itiraz etmiş, savunmasında ise dava konusu yerde kiracı olarak bulunduğunu, kira borçlarını ödediğine dair belgelerinin olduğunu, dava konusu yerin ayıplı olarak kendisine teslim edildiğini belirtmiştir. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Kiraya veren aidat bedellerini ödediğini kanıtlayamadığına göre 380,00-TL aidat bedelinin istenen alacak miktarından mahsup edilerek kalan miktar üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, bu durum dikkate alınmaksızın karar verilmesi doğru değildir. (6. HD., E. 2015/7615 K. 2015/10750 T. 7.12.2015)

634 sayılı Kanun’un 37/son maddesine göre; kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları İİK’nın 68. maddesinde yazılan belgelerden sayılır. Anılan madde hükmüne göre işletme giderleriyle ilgili kat malikleri kurulu kararının takip konusu yapılabilmesi için ilgilisine tebliğine de gerek bulunmamaktadır. Kat malikleri kurulu kararları, Sulh Hukuk Mahkemesince iptal edilmediği sürece yukarıda açıklanan, geçerliliğini ve etkinliğini korur. Anılan kararların geçerli olup olmadığı ise, yine genel mahkemece yapılacak yargılamada tartışılması gereken hususlar olup; dar yetkili icra mahkemesinde bu konuda inceleme yapılamaz. Takibe dayanak olarak 07.08.2010 tarihli kat malikleri kurulu kararı ibraz edilmiş olup, ibraz edilen söz konusu kat malikleri kurulu kararında ödenmesi gereken kat aidat miktarının tespit edildiği anlaşılmıştır. Aidat gideri ile ilgili bu karar İİK 68/1. maddesindeki belgelerdendir. Borçlu tarafından borcu bulunmadığı iddiasında bulunulup bu hususta delil de gösterilmediğinden kat malikleri kurul kararına göre alacaklının talep edebileceği alacak miktarı belirlenip alacağın değerlendirilmesi ile oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde itirazın kaldırılması isteminin reddi isabetsizdir. (12. Hukuk Dairesi 2013/14604 E., 2013/22650 K.)