İcra Hukukunda Taşınmazların Haczi ve Satışı
İcra Hukukunda Taşınmazların Haczi ve Satışı
İcra hukuku, borçluların alacaklılara olan borçlarını ödememesi durumunda, alacaklıların bu borçlarını tahsil edebilmesi için başvurabileceği yasal yolları düzenleyen hukuk dalıdır. Taşınmazların haczi ve satışı, bu süreçte alacaklıların en fazla karşılaştığı ve başvurdukları yöntemlerden biridir. Taşınmazlar, taşınması mümkün olmayan ve uzun süreli sahiplik hakkı bulunan gayrimenkuller olup, borçlunun ödeme yapmaması durumunda bu gayrimenkuller haczedilebilir ve satılabilir.
1. Taşınmazların Haczi
İcra takibi, alacaklının alacağını tahsil etmek amacıyla başvurabileceği ilk adımlardan biridir. İcra ve İflas Kanunu (İİK), taşınmazların haczini düzenler. Taşınmaz haczi, bir borçlunun mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, alacaklı tarafından borcun tahsil edilmesi amacıyla haczedilmesidir. Taşınmazların haczi şu adımlarla gerçekleştirilir:
a) İcra Takibinin Başlatılması
Taşınmazın haczi için önce alacaklı tarafından icra takibi başlatılmalıdır. Bu takip, borçlunun ödeme yapmaması halinde alacaklının talebi üzerine, İcra Müdürlükleri tarafından yürütülür. Alacaklı, İcra Müdürlüğü'ne başvurarak, ödeme emri alacaklıya gönderilmesini sağlar.
b) Haciz Talebinin İcra Dairesine Bildirilmesi
Borçlu, ödeme emrini aldıktan sonra ödeme yapmazsa, alacaklı, taşınmazın haczi için İcra Dairesi'ne başvurur. Taşınmaz haczi, icra müdürü tarafından yapılacak bir tebligatla başlatılır. Haciz için icra müdürlüğü tarafından, taşınmazın bulunduğu yerin tapu kaydı incelenir ve taşınmaz hakkında bir haciz işlemi başlatılır.
c) Haciz İşlemi
İcra müdürlüğü, taşınmazın tapu kaydına haciz şerhi koyar. Bu, taşınmazın satılması veya devri için geçici bir engel teşkil eder. Ancak borçlu, haciz şerhinin kaldırılmasını talep edebilir. Haciz işlemi, taşınmaz üzerinde alacaklının haklarını güvence altına alır.
d) Taşınmazın Değeri
Taşınmazın haczi sonrasında, taşınmazın değeri belirlenmelidir. Bunun için bir eksper veya değerleme uzmanı görevlendirilir. Bu uzman, taşınmazın piyasa değeri hakkında rapor hazırlayarak, alacaklının hangi bedelle satışa çıkarılacağını belirler.
2. Taşınmazın Satışı
Taşınmazın satış süreci, haciz işleminin ardından başlar. Alacaklının alacağını tahsil edebilmesi için taşınmazın satılması gerekir. Satışa dair hükümler de İcra İflas Kanunu’nda yer alır ve genellikle şu şekilde işler:
a) İhale Usulü ile Satış
Taşınmazların satışında, açık artırma (ihale) yöntemi kullanılır. Bu satış, icra müdürlüğü tarafından gerçekleştirilir ve genellikle icra dairelerinin belirlediği tarih ve saatte yapılır. Taşınmazın satışı için, öncelikle bir ilan düzenlenir ve ilan, satışa konu taşınmazın bulunduğu bölgedeki gazetelerde yayımlanır.
b) İhale Şartnamesi
İhale öncesinde, taşınmazın satışa çıkarılacağına dair bir şartname hazırlanır. Şartname, alacaklının alacak miktarını ve taşınmazın değerinin belirlenmesine yönelik bilgileri içerir. Ayrıca, taşınmazın özellikleri, satılacak bedel, satış koşulları gibi detaylar da şartnamede yer alır.
c) İhale Süreci
İhale, açık artırma şeklinde yapılır. Bu süreçte, taşınmazı satın almak isteyen kişiler, belirlenen satış bedelinden yüksek bir fiyat teklif edebilir. İhale sonunda, en yüksek teklifi veren kişi taşınmazı satın almaya hak kazanır. Ancak, ihale sırasında alıcıların önceden belirtilen teminatı yatırmış olmaları gereklidir. Bu teminat, genellikle satış bedelinin küçük bir yüzdesi kadar olur.
d) İlk İhale ve İkinci İhale
İlk ihalede taşınmaz satılamazsa (örneğin, teklif edilen fiyat yeterli değilse veya alıcı bulunmazsa), ikinci bir ihale düzenlenir. İkinci ihalede, genellikle taşınmazın değeri daha düşük bir fiyatla satışa çıkarılabilir. İkinci ihalede, genellikle daha düşük tekliflerin de kabul edilmesi mümkün olur.
e) Satışın Onaylanması
İhale sonucunda taşınmaz, alıcıya satılır. Ancak, satışın geçerli olabilmesi için icra müdürlüğü tarafından onaylanması gerekmektedir. Satış bedeli alacaklıya yönlendirilir ve borçlunun alacaklıya olan borcu bu satış ile ödenmiş olur.
3. Satış Bedelinin Paylaşımı
Satış bedeli elde edildikten sonra, alacaklı ve borçlu arasındaki ilişkiler, bu bedelin paylaşılmasına yönelik olarak devam eder. İcra İflas Kanunu’na göre, satış bedeli, öncelikle alacaklıya verilir. Ancak, satış bedelinden sonra, belirli kesintiler yapılabilir, örneğin:
- Satışa ilişkin giderler ve masraflar.
- Taşınmazın vergileri.
- İpotekli ya da başka bir yükümlülük varsa, öncelikle bu borçlar ödenir.
Geriye kalan bedel, borçluya verilir.
4. Haczin İptali ve Şikayet Hakkı
Borçlu, taşınmazın haczi konusunda itiraz etmek veya iptal talebinde bulunmak isteyebilir. Bu durumda, haciz işleminin iptali için icra mahkemesine başvurulabilir. Haciz işlemi, ancak mahkeme tarafından kaldırılabilir. Ayrıca, satış işlemi de hukuka aykırı olduğu durumlarda iptal edilebilir.
5. Sonuç
Taşınmazların haczi ve satışı, İcra Hukuku'nda oldukça önemli bir süreçtir. Alacaklılar, borçlularına karşı haklarını talep etmek amacıyla taşınmazların haczini ve satışını gerçekleştirebilirler. Ancak, bu süreçte belirli kurallara ve yasal düzenlemelere uyulması gerekmektedir. Hem alacaklı hem de borçlunun hakları, İcra İflas Kanunu çerçevesinde güvence altına alınır.