Emlak Yöneticim

Kat malikleri kurulu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu  uyarınca ana taşınmazın yönetimine ilişkin iradenin oluştuğu zorunlu organdır. Kurulun toplanması, karar alması ve alınan kararların bağlayıcılığı kanunda ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir.

Kurul kararları kural olarak bütün kat maliklerini bağlar (KMK m. 32). Ancak bu bağlayıcılık, kararın hukuka uygun şekilde alınmış olması şartına bağlıdır. Kanuna, yönetim planına veya hukukun genel ilkelerine aykırı şekilde alınan kararlar kesin hüküm doğurmaz; KMK m. 33 kapsamında iptal davasına konu edilebilir.

Bu çerçevede kurul kararlarının iptali, hem usule hem esasa ilişkin denetimi içeren teknik bir yargısal incelemedir.

Toplantı Usulü ve Karar Yeter Sayısı

Bir kurul kararının geçerli sayılabilmesi için öncelikle toplantının usulüne uygun yapılmış olması gerekir.

KMK m. 29 uyarınca kat malikleri kurulu, yılda en az bir defa toplanır ve toplantı çağrısı kat maliklerine en az on beş gün önce yapılmalıdır. Çağrının süresinde yapılmaması, gündemin bildirilmemesi veya çağrının tüm maliklere ulaşmaması, alınan kararın iptalini gündeme getirebilir.

Toplantı ve karar yeter sayısı ise KMK m. 30’da düzenlenmiştir. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça kararlar toplantıya katılanların çoğunluğu ile alınır. Ancak bazı kararlar için nitelikli çoğunluk aranmaktadır. Yeterli çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar hukuken sakattır ve iptal edilebilir niteliktedir.

Kararların Bağlayıcılığı ve Sınırları

KMK m. 32 hükmü gereğince usulüne uygun alınan kararlar bütün kat maliklerini bağlar. Toplantıya katılmayan ya da karara katılmayan malik de bu karara uymakla yükümlüdür.

Ancak burada kritik nokta şudur: Bağlayıcılık, yalnızca hukuka uygun kararlar için söz konusudur. Çoğunluk iradesi sınırsız değildir. Çoğunluk, azınlığın mülkiyet hakkını ortadan kaldıramaz, ölçüsüz biçimde sınırlayamaz veya hakkın kötüye kullanılması niteliğinde karar alamaz. Türk Medeni Kanunu m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralı bu noktada sınır oluşturur.

Bu çerçevede kurul kararının ortadan kaldırılması kural olarak yalnızca yargı kararıyla mümkündür. KMK m. 33 uyarınca açılacak iptal davası sonucunda mahkeme tarafından verilen iptal kararıyla kurul kararı hükümsüz hale gelir. Yönetici veya tek bir kat maliki tarafından kararın kendiliğinden geçersiz sayılması mümkün değildir.

Bununla birlikte, kat malikleri kurulu usulüne uygun şekilde yeniden toplanarak önceki kararını kaldırabilir veya değiştirebilir. Bu durum bir “iptal” değil, yeni bir kurul kararı niteliğindedir.

Öte yandan açıkça emredici kanun hükümlerine aykırı, mülkiyet hakkını ortadan kaldıran veya kanunun yasakladığı bir sonucu doğuran kararlar baştan itibaren geçersiz sayılabilecek nitelikte olabilir. Ancak uygulamada bu tür ağır hukuka aykırılık iddialarının da çoğu zaman yargı denetimi ile açıklığa kavuşturulduğu görülmektedir.

İptal Davasının Hukuki Dayanağı ve Açılma Koşulları

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali KMK m. 33 hükmünde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kurul kararlarına karşı iptal davası açılabilir.

Dava açma hakkı;
-Toplantıya katılarak karara olumsuz oy veren ve muhalefetini tutanağa geçiren kat malikine,
-Toplantıya katılmayan kat malikine,
-Usulsüz çağrı nedeniyle toplantıdan haberdar olmayan malike aittir.

Muhalefetin tutanağa geçirilmemesi hâlinde, toplantıya katılan malikin iptal davası açma hakkı bulunmamaktadır. Bu husus uygulamada en sık hak kaybına yol açan konulardan biridir.

Kiracılar doğrudan KMK m. 33 kapsamında iptal davası açamaz. Ancak kararın uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar farklı hukuki yollarla ileri sürülebilir.

Dava Süreleri ve Hak Düşürücü Nitelik

KMK m. 33 uyarınca öngörülen süreler hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece re’sen dikkate alınır.

Toplantıya katılan ve karara olumsuz oy veren malik bakımından dava süresi karar tarihinden itibaren bir aydır.

Toplantıya katılmayan malik bakımından süre, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir aydır.

Ancak her hâlükârda karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açılmalıdır. Altı aylık süre mutlak süredir ve öğrenme tarihine bakılmaksızın uygulanır. 

Bu sürelerin kaçırılması hâlinde kurul kararı kesinleşir ve artık iptal edilmesi mümkün olmaz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarının hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 hükmüdür. Anılan maddede, kurul kararlarına karşı “sulh mahkemesine” başvurulacağı açıkça düzenlenmiştir. Bu nedenle iptal davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetki bakımından ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12 hükmü uygulanır. HMK m. 12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin davalarda ve taşınmaz üzerindeki haklardan doğan uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları, doğrudan ana taşınmazın yönetimine ilişkin olduğundan, yetkili mahkeme ana taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Kat malikleri kurulu kararları apartman ve site yönetiminde düzeni sağlamak amacıyla bağlayıcıdır. Ancak bu bağlayıcılık, kanuna ve yönetim planına uygunluk şartına bağlıdır. Kurul kararlarının iptali davaları, şekli şartlara ve hak düşürücü sürelere sıkı şekilde bağlıdır. Sürelerin hatalı hesaplanması, muhalefetin usulüne uygun şekilde kayda geçirilmemesi veya kararın hukuki niteliğinin yanlış değerlendirilmesi telafisi güç sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle, kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava açmadan önce somut olayın hukuki çerçevesinin ayrıntılı şekilde incelenmesi ve sürecin uzmanlık düzeyinde yürütülmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşımaktadır.. Hak düşürücü sürelerin kaçırılması veya muhalefetin tutanağa geçirilmemesi gibi usul hataları telafisi mümkün olmayan sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle kurul kararlarının alınması ve özellikle iptalinin değerlendirilmesi sürecinde hukuki inceleme yapılması önem arz etmektedir.

Av. Nihal Sarpyalçın