Emlak Yöneticim

Apartman ve site yaşamında alınan kararların hukuki kaynağı kat malikleri kuruludur. Aidatın belirlenmesinden yöneticinin seçimine, ortak alanların kullanımından büyük onarım kararlarına kadar tüm yönetimsel irade bu kurul aracılığıyla ortaya konur. Ancak uygulamada yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, kurulun yetkisinin sınırlarının ve karar alma usulünün yeterince bilinmemesinden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle kat malikleri kurulunun hukuki niteliğinin ve işleyişinin doğru anlaşılması büyük önem taşır.

Kat Malikleri Kurulunun Hukuki Niteliği

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca kat malikleri kurulu, ana taşınmazın yönetimi hususunda karar vermeye yetkili organdır. Kurul, apartman veya sitenin en üst karar organı olup, bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.

Kurulun doğal üyesi yalnızca kat malikidir. Kiracılar kurul üyesi değildir; ancak malik tarafından yazılı vekâlet verilmesi halinde malik adına toplantıya katılıp oy kullanabilirler. Bu durumda kullanılan oy, kiracının değil malikin oyudur. Bu ayrım, kararların geçerliliği bakımından hukuken belirleyicidir.

Toplantı Usulü ve Karar Yeter Sayısı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesine göre;

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. 

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. 
İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30. maddesine göre;

“Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir.”

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Bununla birlikte bazı konular bakımından kanun özel çoğunluk şartları öngörmüştür. Yönetim planının değiştirilmesi gibi hallerde daha yüksek oranlar aranır.

Bu nedenle kararın geçerliliği yalnızca kaç kişinin oy verdiğiyle değil, kararın konusuna göre aranması gereken çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığıyla belirlenir.

Kurulun Yetkisinin Sınırları

Kat malikleri kurulu geniş bir yönetim yetkisine sahip olmakla birlikte bu yetki sınırsız değildir. Kat Malikleri Kurulu; yönetici seçebilir ve görevden alabilir, aidat miktarını belirleyebilir, ortak alanların kullanım esaslarını düzenleyebilir, bakım-onarım-yenileme kararı alabilir, bütçe ve işletme projesini onaylayabilir. Ancak kurul, bir kat malikinin bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkını kanuna aykırı biçimde sınırlandıramaz.  Kurul; Kat Mülkiyeti Kanunu’na, yönetim planına, emredici hukuk kurallarına, mülkiyet hakkının özüne aykırı karar alamaz. Usulüne uygun şekilde alınan kararlar tüm kat malikleriyle külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Toplantıya katılmamak veya karara karşı oy kullanmak bağlayıcılığı ortadan kaldırmaz.

Yargıtay yerleşik uygulamasında da kat malikleri kurulu kararlarının bağlayıcı olduğu; ancak kanuna ve yönetim planına aykırılık halinde yargı denetimine tabi tutulabileceği istikrarlı biçimde kabul edilmektedir. Dolayısıyla kurul kararlarının hem içerik hem de usul bakımından hukuka uygun olması zorunludur.

Neden Usul ve Hukuki Çerçeve Bu Kadar Önemlidir?

Apartman ve site uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü, kararın içeriğinden ziyade kararın alınış biçiminden kaynaklanmaktadır. Usulsüz çağrı, yetersiz çoğunluk, gündem dışı karar veya yetki aşımı gibi durumlar, alınan kararın geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir.

Yanlış veya eksik yürütülen bir toplantı süreci, sonradan açılacak davalarla hem zaman hem maliyet kaybına yol açabilmektedir.

Bu nedenle kat malikleri kurulunda alınacak kararların yalnızca çoğunluk iradesine dayanması yeterli değildir; karar sürecinin hukuki çerçeveye uygun şekilde yürütülmesi gerekir. Özellikle mülkiyet hakkını etkileyen, yüksek mali yük doğuran veya ortak alan kullanımını değiştiren kararlar bakımından sürecin titizlikle yürütülmesi önem taşır.

Kurul kararlarının hukuka uygun şekilde alınması, ileride doğabilecek iptal davalarının ve yönetim sorumluluğunun önüne geçmek bakımından da koruyucu bir işlev görür. Kat Malikleri Kurulu kararlarının iptaline ilişkin ayrıntılı açıklamalara, bu konuda ayrıca kaleme alınan yazımızdan ulaşabilirsiniz. 

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki sürecin doğru yönetilmesi ve hak kaybı yaşanmaması adına profesyonel hukuki destek alınması önem arz etmektedir.

Av. Nihal Sarpyalçın