Emlak Yöneticim

 Kiraya veren Türk Borçlar Kanununun 350. Maddesindeki şartların gerçekleşmesi halinde kiralananın tahliyesini talep edebilmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), “konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlığı altında 350. ve 351. maddelerinde konut ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılması şartlarını şu şekilde düzenlemiştir:

a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

b. Yeni malikin gereksinimi

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

1. İhtiyaç Şartı

Kiraya verenin, kendisi veya eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler kiralanana ihtiyaç duyarsa, kiracının tahliyesini talep edebilir. Buna “ihtiyaç sebebiyle tahliye davası” denilmektedir. Kanunda özel olarak düzenmiş bir dava türüdür. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası;

·       Kiraya verenin kirada oturması,

·       Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,

·       Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,

·       Kiraya verenin yaşayış tarzının gerektirmesi,

·       Kiraya verenin oturduğu yerin altında bulunan kiradaki odaya odun koyma ihtiyacı,

·       Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi halinde,

·       Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,

·       Kiraya verenin memuriyet sebebi, hallerinde kabul edilmektedir.

İhtiyacın ortaya çıkmasından sonra 1 ay içinde açılmalıdır. İhtiyaç, gerçek, samimi ve sürekli olmalıdır. Geçici veya ihtimallere dayanan ihtiyaçlar, kiralananın tahliyesi için haklı neden oluşturmaz.

Diğer taraftan ihtiyaç nedeniyle tahliye istenebilmesi için ihtiyacın zorunlu olması gerekir. Zorunlu bir ihtiyaç yoksa tahliye istenemez. Zorunlu ihtiyacın olup olmadığı somut olayın şartlarına göre değerlendirilir. Söz gelimi kişinin uygun bir başka evi ya da işyeri varsa çocuklarının oturacağı ya da kullanacağı gerekçesiyle kiracıdan evin ya da işyerinin tahliyesini isteyemez.

2. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Ne Zaman İstenebilir?

2.a. Belirli süreli kira sözleşmesinde; sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılması gerekmektedir.

2.b. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde; kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması gerekmektedir. Bu durumda, üç ay önceden bildirimde bulunulduktan sonra altı aylık kira döneminin sonundan itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması gerekmektedir.

2.c. Yeni malik ise; edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

3. Görev ve Yetki

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yetkili ve görevli mahkeme kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.

4. Yeni Kira Yasağı

Kanun kötü niyetli kişilere ve keyfi tahliyelere karşı tedbir olarak bir takım düzenlemeler getirmiştir. TBK m.355’e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Burada amaç hem kiraya vereni, hem de kiralayanı korumaktır. Kanun zorunlu ihtiyaç halinde kiraya verene tahliye hakkı tanımıştır. Ancak kiralayanı korumak için de kiraya verene tanınan bu hakkın kötüye kullanılmasını yaptırıma tabi tutmuştur.