Emlak Yöneticim

Nüfus artışı ile birlikte gelen toplu halde yaşama zorunluluğu, buna dair usul ve esasların bilinmesi gerekliliğini de beraberinde getirmiştir. Günümüzde gerek bina sakinleri gerekse profesyonellikten uzak yönetimler, ne yazık ki bu kurallardan haberdar olmayabilmektedir. Bundan mütevellit, mevzuat çerçevesinde ve yüksek mahkeme uygulaması dairesinde kısa kısa bilgilendirme yaparak bilinç düzeyini yükseltmeyi hedefliyoruz.

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Maddenin 2. fıkrası uyarınca; toplu yapı kapsamındaki imar parselleri arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler hariç olmak üzere birden çok imar parseli üzerinde kurulan toplu yapılarda bu parsellerin bitişik veya komşu olmaları zorunludur.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca, Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik 16.08.2008 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Yönetmelik’in 4.maddesinin (i) bendinde de Kanun’dakine benzer bir tanımlamayla toplu yapının “bir veya uygulama imar planında belirlenen birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı” ifade ettiği düzenlenmiştir.

Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Kanunun 70’inci maddesinde ise toplu yapılarda yönetim planının, toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerlerin tamamını kapsayacak şekilde tek olarak düzenleneceği ve bu yönetim planının toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlayacağı hüküm altına alınmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Yönetim planı ve değiştirilmesi” başlıklı 70’inci maddesi gereğince toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerlerin tamamını kapsayan yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus şudur; kanun koyucunun toplu yapılarda yönetim planının değiştirilebilmesi için “toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısı” ifadesinden anlaşılması gereken, toplu yapıda bulunan tüm bağımsız bölümler sayısıdır. Dolayısıyla kural olarak toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için Kanun’da toplu yapı dışındaki yapılar için öngörülen oran ile aynı oran öngörülmüştür.

Zira toplu yapılarda yönetime ilişkin Kanun’da; blok yapıların her birinin yönetimi için “blok kat malikleri kurulu”, bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinin yönetimine ilişkin “kat malikleri kurulu”, bir adada birden çok parsel yer alması halinde adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler ve o adada bulunan bağımsız bölümlerin yönetimi için “ada kat malikleri kurulu” ve toplu yapı kapsamındaki tüm ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “toplu yapı kat malikleri kurulu” olmak üzere birden çok kurul sayılmıştır.

Ancak konu yönetim planı değişikliği olduğunda, yukarıda da bahsedildiği üzere toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerlerin tamamını kapsayan bir tek yönetim planı söz konusu olduğundan, toplu yapı kapsamındaki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “toplu yapı kat malikleri kurulu” toplanıyor olacak ve değişikliğe ilişkin tüm bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu aranacaktır.

Toplu yapılarda yönetim planı değişikliğinde dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da, Kanun’a 23.06.2009 tarihli 5912 sayılı Kanun ile eklenen geçici 2’nci madde gereğince Kanun’un yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğunun yeterli görülmüş olmasıdır.

Yani 5711 sayılı Kanun’un yürürlük tarihi olan 28.01.2007’den önce kurulan toplu yapılarda, mevcut yönetim planlarını toplu yapıya ait tek bir yönetim planına uyarlamak amacıyla yapılacak yönetim planı değişikliklerinde, toplu yapıdaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin salt çoğunluğu yeterli olacaktır.

Son olarak; Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan ya da Kanun’a toplu yapılara ilişkin düzenlemelerin eklenmesinden önce kurulmakla birlikte Kanun hükümlerine uygun hale getirilen toplu yapılarda, Kanun’un uygulanmasından doğacak her türlü uyuşmazlığın çözümünde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olacaktır.

Yönetim planının 31. maddesinde yer alan "Teras katların ön, arka ve yanları teras kat sahiplerine aittir, münhasıran onlar tarafından kullanılır. Buraya kimse çıkamaz. Tam kata iblağ edildiğinde diğer kat malikleri buna itiraz etmemeyi, gerekli muvafakati vermeyi şimdiden kabul ederler. Teras kat sahipleri şimdiden buraya çiçek seri kabilinden demir veya duvarla kapatabilir ve lüzumlu inşaat malzemesi insan asansörleri ile taşınacaktır. Çatı katları bir altındaki dairenin büyüklüğüne yakın veya biraz fazla yapıldığı takdirde bir altındaki daire kadar masraflara iştirak edecektir" hükmü ile 33. maddedeki "1 ve 12 nolu dairelerin yanında ve arkasındaki toprak dolu gözüken ve kazı neticesi çıkan yerler bu dairelere aittir" hükmünün, ortak yerlerde bazı bağımsız bölüm maliklerine mülkiyet benzeri haklar tanıdığı, projeye aykırı inşaat ve değişiklik yapılmasına, böylece Yasa'nın 19. ve 44. maddelerindeki koşulların bertaraf edilmesine yönelik olduğu, Yasaya aykırılık oluşturduğu açıktır. Kat mülkiyetli anataşınmazın tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planındaki bu hükümler var olmakta devam ettiği sürece, bu hükümlerin iptalinin istendiği bir davanın konusuz kaldığından söz edilmesi mümkün değildir. 31 ve 33. maddelerde tanımlanan hakların kullanılmış olup olmamasının, öngörülen imalatların yapılıp yapılmamasının bu sonuca etkisi yoktur. Açıklanan nedenlerle, yönetim planının 31 ve 33. maddelerinin de tümüyle iptallerine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir (18. HD. 13.4.2010, 12939/5919).

Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Buna göre yönetim planı yöntemine uygun biçimde değiştirilmiş ya da iptal edilmiş olmadıkça, bu bağlamda hükümleri yasanın buyurucu kurallarına aykırı düşmedikçe, tüm kat malikleri ile onların haleflerini bağlar. Somut olayda ana taşınmaza ilişkin yönetim planının 3. maddesinde bodrum katın kullanımının zemin kattaki dükkana özgülendiği anlaşılmaktadır. Bu hüküm uyarınca zemin kattaki dükkan maliki olan davalı, bodrum katta herhangi bir değişiklik yapmadan burayı tek elden kullanabilir. Yönetim planında böyle bir kuralın yer almış bulunması, yukarıda sözü edilen Yasa maddesinde tanımlanan yönetim planı niteliğine aykırılık oluşturmaz. Başka bir anlatımla yönetim planı yönetim tarzını, ortak yerlerin kullanma maksat ve şeklini düzenlediğine ve dava konusu edilen ortak yer olan bodrum katın da olduğu gibi kullanılması hakkı davalıya verildiğine göre bu şekilde kullanımın yasanın buyurucu hükümlerine aykırı olmadığı ve dolayısıyla yönetim planının iptalini gerektirmeyeceği açıktır. Bu durumda mahkemece davalının yönetim planı doğrultusunda bodrum katı kullanmasının doğal olduğu gözetilerek davanın reddine karar vermesi gerekirken kabulü yönünde hüküm kurulması doğru görülmemiştir (18. HD. 13.10.2005, 6450/8977).