Kira Sözleşmelerinde Depozito İadesinin Şartları Nelerdir?
Yusuf Kansu tarafından gönderildi.
Kiracının depozitonun iadesini talep edebilmesi için öncelikle kira sözleşmesi usulüne uygun bir şekilde sona ermiş olmalıdır. Kira sözleşmesinin sona ermesi ile; kiraya veren (mümkünse kiracı ile birlikte), kiralananı kontrol etmeli ve kiralanana ilişkin herhangi bir zarar/borç olup olmadığını incelemelidir. Kiracı kiralanandaki olağan yıpranma ve eskimelerden sorumlu değildir.
Kiralananın kontrolü ve incelenmesi tamamlandıktan sonra bu hususta bir tutanak tutulması (kiralananın anahtarının usulüne uygun olarak teslim edildiği de mutlaka belirtilmelidir) ileride oluşabilecek uyuşmazlıklar açısından büyük önem arz etmektedir.
Kiralananda herhangi bir zarar, hasar, kiralanana ait aidat, abonelik borcu vs. kiraya verenin zarar görmesine neden olacak bir hususun bulunmaması durumunda (kiralananda zarar/borç varsa kalan güvence bedeli iade edilmelidir) kiracı tarafından verilen depozitonun iade edilmesi gerekir.
Depozitonun banka hesabına yatırılması halinde; banka, güvence bedelini ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Depozitonun İadesi Ne zaman Yapılmalıdır?
Kira sözleşmesi hukuki olarak sona ermediği müddetçe kiraya verenin depozitoyu iade etme yükümlülüğü yoktur. Kiralananın tahliyesi ve usulüne uygun olarak kiralananın anahtarının kiraya verene teslimi ile kira sözleşmesi sona erecektir.
Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiraya verenin, kiralananı makul bir süre içerisinde kontrol etmesi gerekir. Kiralananda olağan dışı bir zarar ve kiracıdan kaynaklı olarak kira bedeli, abonelik, aidat vs. bir borç bulunmuyorsa depozito iade edilmelidir.
Kiraya Veren Depozitodan Kesinti Yapabilir Mi?
Kiralananda olağan yıpranmayı aşacak ölçüde bir zararın bulunması durumunda kiracının verdiği depozitodan bu zarar tutarı mahsup edilecektir. Ancak depozitonun banka hesabına yatırılması halinde; banka, güvence bedelini ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak verebileceği için kiracının buna rızası olmadığı takdirde kiraya veren kesinleşmiş bir mahkeme kararı veya icra takibi olmadığı sürece depozitodan herhangi bir kesinti yapamayacaktır.
Depozitoyu bankaya yatırmayarak kiraya verene teslim eden kiracıların uygulamada haksız olarak depozitodan kesinti yapılmasıyla ilgili olarak sorun yaşadığı görülmektedir. Bu konuda kiracı depozitodan yapılan kesintinin haksız olduğunu düşünüyorsa dava yoluna başvurmalıdır.
Depozito Kiradan Mahsup Edilebilir Mi?
Depozitoyu kiraya verenden alamayacağını düşünerek veya başka bir nedenle kiracılar son bir ya da birkaç kira bedelini ödemeden kiralananı tahliye etmektedir. Ancak yerleşik Yargıtay uygulaması gereğince; kiracı, kira ilişkisi devam ettiği sürece depozitoyu kira bedeline mahsup edemez. Dolayısıyla kiracı, sözleşme süresince bütün kira bedellerini ödemelidir. Aksi takdirde ilerleyen süreçte kiraya verence kira bedelinin ödenmediği gerekçesiyle icra takibi başlatılabilecek veya dava açılabilecektir. Burada belirtmemiz gerekirse; kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda sözleşme sonunda depozitodan ödenmeyen kira bedelini mahsup edebilecektir. Fakat depozitonun bankada bulunması durumunda kesinleşmiş icra takibi veya mahkeme kararının bulunması gerekmektedir.
Depozitonun İadesi Güncel Kira Bedeli Üzerinden Mi Yoksa İlk Kira Bedeli Üzerinden Mi Olur?
Kira sözleşmelerinde depozito miktarı belirlenirken genellikle kira bedeli üzerinden kararlaştırılmaktadır. Ancak depozitonun kiraya verene teslim edilmesi durumunda, depozitonun iadesi sırasında, söz konusu güvence bedelinin değer kaybı yaşaması nedeniyle uyuşmazlıklar çıkabilmektedir. Bu kapsamda depozitonun ortak vadeli banka hesabına yatırılması ya da yabancı para (ABD Doları, Euro) üzerinden belirlenmesi bu sıkıntıların önemli ölçüde önüne geçecektir. Ancak somut olaya göre değişmekle birlikte aksi kararlaştırılmadıkça depozito, kiracıya güncel kira bedeli üzerinden veya değer kaybı da eklenerek iade edilmelidir.
Depozito İadesi Tutarı Nasıl Hesaplanır? Faiz İstenebilir Mi?
Kira sözleşmesi sona erdiğinde depozito iadesi tutarı şu şekilde belirlenmelidir: Kiracının kira sözleşmesinin başında depozitoyu kiraya verene teslim etmişse sözleşme sonlandığında, aksi kararlaştırılmamışsa, depozito tutarına kira süresince, ilgili yıllara ait mevduat faizi eklenerek bir hesaplama yapılmalıdır. Depozitonun döviz veya Türk Lirası olarak belirlenmesi halinde de aynı hesaplamanın yapılması gerektiği kanaatindeyim. Taraflar elbette depozitonun başka bir hesaplama yöntemi ile iade edileceğini kararlaştırabilirler. Kiraya verenin aksi kararlaştırılmamasına rağmen özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde ilk kira bedeli üzerinden iade yapması hakkaniyete aykırı olacaktır. Ancak uygulamada, kiracıdan sözleşmenin başlangıcında alınan güvence bedelinin; sözleşme sonunda aynı tutar üzerinden iade edildiği görülmektedir.
Depozito Nasıl Geri Alınır? Kiraya Veren Depozitoyu İade Etmezse Ne Yapılır?
Depozitonun kiraya verene teslim edildiği hallerde; kira sözleşmesi usulüne uygun bir şekilde sona ermişse, kiracının kiralanana olağan kullanımı aşacak ölçüde bir zarar vermemesi ve hiçbir borcu bulunmamasına rağmen kiraya veren tarafından depozito iade edilmezse, kiracının icra takibi başlatması veya dava açması gerekecektir.
Depozitonun banka hesabına yatırılması halinde; banka, güvence bedelini ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Bankaya yazılı olarak başvurulmalıdır.
Depozito İadesi İçin İcra Takibi Hangi Durumlarda Yapılabilir?
Somut durumda depozitonun iadesi için yasal şartların mevcut olmasına rağmen kiraya veren depozitoyu iade etmiyorsa kiracının başvurabileceği hukuki yollardan birisi de ilamsız icra takibi başlatmaktır. Kiracı elinde bir kira sözleşmesi bulunmasa dahi depozitonun iadesi için ilamsız icra yoluna gidebilir. Bu halde de karşımıza iki türlü sonuç çıkacaktır: İlk olarak; Kiraya veren icra takibine itiraz etmezse takip kesinleşecek ve kiraya verenin malvarlığına haciz konulabilecektir. Diğer halde; kiraya verenin icra takibine itiraz etmesi ile takip duracaktır. Ve itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası yoluna gidilmesi gerekecektir.