Türk Borçlar Kanunun 301-312. Maddelerinde kiraya verenin borçları düzenlenmiştir. Kiraya verenin borçları, kanun sistematiği göz önüne alınarak aşağıdaki başlıklar altında incelenecektir.

  1. Teslim Borcu
  2. Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu
  3. Yan Giderlere Katlanma Borcu
  4. Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluğu
    1. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk
    2. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Sorumluluk
      1. Genel Olarak
      2. Ayıbın Giderilmesi İsteme Ve Fesih
      3. Kira Bedelinin İndirilmesi
      4. Zararın Giderilmesi
  5. Üçüncü Kişilerin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluk
    1. Zapttan Sorumluluk
    2. Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması
      1. Kiralananın El Değiştirmesi
      2. Üçüncü Kişinin Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması
      3. Tapu Siciline Şerh

1. Teslim Borcu

Kanun hükmüne göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya verenin teslim borcunu tam olarak gerçekleştirmesi için kiracının kiralanan şey üzerinde fiilin hâkimiyetini sağlamış olması gerekir. Kiraya verenin teslim borcu sözleşme süresince devam etmektedir.

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiraya veren sözleşmede belirlenen tarihte kiralananı teslim etmez ve temerrüde düşer ise Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesinde düzenlenen seçimlik haklarından birisini kullanabilir.

2. Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.

Kanunun lafzından da anlaşılacağı üzere bu husus emredici nitelikte olmayıp taraf aralarında yapacağı bir anlaşma ile aksini kararlaştırabilirler.

3. Yan Giderlere Katlanma Borcu

TBK’nın 303. maddesine göre; kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmak zorundadır. Öncelikle kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili olarak ortaya çıkmış ve kiraya veren ya da üçüncü kişiler tarafından yapılmış bir yan gider olmalı. Kiraya verenin katlanması gereken yan giderlere örnek olarak apartmanın ortak giderleri örnek gösterilebilir. Kiracının kendi kullanımından kaynaklanan giderler bu kapsamda değerlendirilemeyecektir.

Kanun hükmü emredici nitelikte olmadığından dolayı taraflar anlaşarak yan giderlerin kiracının sorumluluğunda olacağını da düzenleyebilirler.

4. Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluğu ( bu konuda detaylı bilgi için tıklayınız.)

5. Üçüncü Kişilerin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluk

a) Zapttan Sorumluluk

Buna göre; kira sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü bir kişi kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. Bunun için öncelikle üçüncü kişinin kiracının hakkıyla bağdaşmayacak bir hak ileri sürmesi gerekmektedir. Bu hakkın kira sözleşmesi kurulmadan önce doğmuş olması gerekmektedir.

Kiraya verenin kiracının hakkıyla bağdaşmayacak bir hakkın ortaya çıkmasında kusuru bulunması aranmadığı için kiraya veren kusursuz olsa da zapta karşı sorumluluğuna gidilecektir.

Öncelikle kiracı, üçüncü kişinin ileri sürdüğü hakkı kiraya verene bildirmekle yükümlüdür. Kanunda bildirim için şekil şartı aranmasa da bildirimin yazılı olarak yapılması kiracının ispat yükünü kolaylaştıracaktır. Bir diğer şekil şartı ise ileri sürülen hakkın dava yoluyla ileri sürülmesi gerekmektedir. Bu nedenle üçüncü kişinin hakkını noter aracılığıyla gönderdiği ihtarname ile ileri sürdüğü durumda kiraya verenin zapta karşı sorumluluğundan bahsedilemeyecektir.

Kiracı, üçüncü kişinin dava yoluyla ileri sürdüğü hakkı kiraya verene bildirdikten sonra kiraya veren artık davayı üstlenmek zorundadır. Kiraya veren davada kiracının yerine geçebileceği gibi kiracının yanında da davaya devam edebilecektir. Davayı kiraya veren üstlenmek zorunda olduğu için davaya ilişkin vekalet ücreti gibi tüm yargılama giderleri de kiraya verenin sorumluluğunda olacaktır. Dava kabul edildiği takdirde ise kiraya veren, zapttan dolayı kiracının uğramış olduğu tüm zararı gidermekle yükümlüdür. Kiralanan tamamen zapt edildiği takdirde kira sözleşmesi ileriye dönük olarak sona erecektir. Kiralananın tamamı değil de bir kısmının zapt edildiği durumda ise sözleşmenin içeriğinden kiracının zapt durumunu bilse idi kira sözleşmesini imzalamayacağı anlaşılıyor ise sözleşmenin feshini talep edebilir.

b) Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması

b.1. Kiralananın el değiştirmesi (TBK m. 310)

Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

b.2. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması (TBK m. 311)

Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.

b.3. Tapu siciline şerh (TBK m. 312)

Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.