A) KİRA TESPİT DAVASI

 

Türk Borçlar Kanunu 344/2 ve 344/3’te düzenlemesine rastladığımız iki tür kira tespit davası bulunmaktadır.

 

A.1) TBK m.344/2 kapsamında kira tespit davası;

 

Tarafların kira artış oranı hususunda anlaşma yapmamış olmaları ya da yapılan anlaşmanın belirsiz olması ihtimalinde taraflar kira bedelinin belirlenmesinde amacıyla hâkimden uyuşmazlığın çözümünü talep edebileceklerdir. Bu durumda hâkim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre bir kira bedeli belirleyecektir.

 

TBK 344/2’de düzenlenen uyuşmazlık uygulamada sık rastlanan bir durum değildir.

 

A.2) TBK m.344/3 kapsamında kira tespit davası;

 

Taraflar arasında bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflardan herhangi biri kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden talep edebilecektir.

 

Yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

 

TBK 344/3'te geçen beş yıllık süre, Kanun'un konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin artışına getirdiği TÜFE sınırlaması sebebiyle, zaman geçtikçe kira bedelinin emsal kira bedellerine göre çok düşük hâle gelmesi riski ve kira süresinin sonunda kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirememesi kuralı da gözetilerek getirilen bir denge mekanizmasıdır.

 

B) Kira Artış Oranlarına %25 Oranında Sınırlama Getiren 8.06.2022 Tarihli Kanunun Kira Tespit Davalarına Etkisi [1]

 

7409 sayılı Kanun'a eklenen 4. maddeyle, Türk Borçlar Kanunu'na geçici bir madde eklenmiş ve kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalara yüzde 25 oranında sınırlama getirilmiştir.

 

TBK geçici madde 1 hükmü şöyledir:

GEÇİCİ MADDE 1-

(Ek:8/6/2022-7409/4 md.) Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.

 

TBK geçici madde 1'in metnine baktığımızda; TBK 344 /2'ye atıf yapıldığını ve bu davalarda hâkimin vereceği kararlarda da söz konusu artış sınırlamasının uygulanacağının belirtildiğini görüyoruz.

 

Kira tespit davası denildiğinde uygulamada ilk olarak, TBK 344/3'te düzenlenen ve kira başlangıcından itibaren beş yıllık süre geçtikten sonra açılabilen kira tespit davaları akla gelir. Ancak, TBK geçici madde 1'de atıf yapılan TBK 344/2'deki dava da bir tür kira tespit davasıdır. Zira daha önce ifade edildiği üzere TBK 344/2, kira sözleşmesinde kira artış anlaşmasının bulunmadığı sözleşmelerde, tarafların sözleşme süresinin ardından başlayan yeni dönemde yeni kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden talep ettikleri ve hâkimin en fazla TÜFE oranında artış kararı verebildiği bir tür kira tespit davası düzenlemesidir.

 

Kanun koyucu, TBK 344/3 kapsamındaki kira tespit davalarını, yüzde 25'lik artış sınırı getiren TBK geçici madde 1 kapsamına almamıştır. Üstelik tüm kira tespit davası türlerini kapsayan genel bir ifade dahi kullanmayıp özel olarak ve sınırlı şekilde TBK 344/2'ye atıf yapmıştır. Bunun sonucunda; TBK 344/3 uyarınca, beş yıllık süresi dolan kira sözleşmeleri için açılan kira tespit davalarında hâkimlerin, yeni döneme ilişkin kira tespit kararlarını, yüzde 25 kuralıyla sınırlı olmaksızın vermeleri gerekir.

 

Özetle, taraflar arasında yapılan anlaşmada kira artış oranının belirlenmemesi veya belirli olmaması halinde açılacak ilk beş yıllık dönemi kapsayan kira tespit davalarında hâkim %25 sınır ile bağlı iken 5 yılı geçen kira sözleşmelerinde açılacak olan kira tespit davalarında hâkim %25 sınırı ile bağlı değildir hak ve nefaset kurallarına göre kira bedelini belirleyecektir.

 



[1] Yeniocak, Umut. “Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları”. Ankara: Seçkin 2023’ten faydalanılmıştır.