Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu

Kiraya verenin kiralananı elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresi boyunca bu durumda bulundurmak zorundadır. Ancak kiraya veren bu borcunu ayıp nedeniyle yerine getirmezse TBK m. 304 ila 308 uyarınca sorumluluğu doğacaktır.

Ayıp Türleri

TBK m.304 hükmü uyarınca ayıp, önemli ayıp ve önemli olmayan ayıp ayrımına tabi tutulmuştur. Önemli ayıp, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanımını önemli ölçüde azaltan veya ortadan kaldıran esaslı ve kiracının kiralananı kabul etmesinin objektif olarak ondan beklenemeyeceği ayıptır. Kiralananın yapı kullanma izninin bulunmaması, kiralananın depreme dayanıklı olmaması, kiralananın kışın yağan yağmurlar sonucunda küflenmesi, örnek verilebilir. Önemli olmayan ayıp, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanımını önemli ölçüde azaltmayan, buna rağmen kullanıma bağlı kiracının umduğu edim yararına zarar veren ayıplardır. Kiralananın kapısının tam kapanmaması, camların çatlat olması bu ayıba örnek gösterilebilir.

Ayıbın açık veya gizli olmasına göre ayrım; açık ayıp, basit bir inceleme ile herkes tarafından görülebilecek türden ayıptır. Gizli ayıp, basit bir inceleme ile fark edilemeyen ancak daha sonradan kullanmakla ortaya çıkan ayıplardır.

a) Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk

Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracıya iki hak tanımıştır. Bunlar; kiralananın ayıplı teslimini reddederek borçlunun temerrüdü hükümlerine başvurabilme imkânı ve kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden kaynaklı hükümlere başvurabilme imkânıdır. Kiracı, kiralananın ayıplı olması halinde, bu imkânlardan birisini kullanması gerekmektedir. Bu imkânlardan birisini kullanmaksızın kiralananı kullanmaya devam ederse kira bedelini ödeme yükümlülüğü de devam edecektir.

Kiralananın önemli olmayan ayıpla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.(TBK 304/2) Ancak borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere ve sözleşmenin feshine başvuramaz. Diğer yandan ayıbın gizli ya da açık olması kiracıya fesih hakkı verilebilmesini etkilemez.

Özetle kiralananın önemli ayıpla teslime halinde kiracının sözleşmeyi fesih hakkı bulunmaktadır ancak ayıbın önemsiz olması halinde kiracı fesih hakkı tanınmamıştır. Önemsiz ayıpla teslimi halinde kiracı aşağıda bahsi geçen seçimlik hakları kullanabilecektir.

b) Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Ayıp Nedeniyle Kiracının Hakları

TBK m.305’e göre: “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.”

b.1. Ayıbın Giderilmesi

Kiracı gerek önemli gerekse önemli olmayan ayıplarla, önceden ya da sonradan ortaya çıkan ayıbın giderilmesini kiralanandan talep edebilir. Kiracı, ayıpların giderilmesi için uygun bir süre vermelidir. Bu süre içerisinde kiraya veren, mevcut ayıpları gidermezse kiracı, tazminat hakkını kullanabileceği gibi(BK md.308), kiradan indirim hakkını veya sözleşmeyi fesih hakkını da kullanabilir.

TBK m.306/1’e göre : “Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.”

Bu madde hüküm uyarınca, kiralanan sözleşme ile öngörülen kullanma imkânını esaslı surette engellememekle birlikte kısıtlıyor ise, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilecektir. Ayıpların önemli olup olmadığı hususu, kiralanan şeyin değeri veya kira bedelinin tutarına göre değil bizzat ayıbın niteliğine ve yapılacak masrafına göre belirlenir. Kiracı ayıbı bir başkasına giderirse, yaptığı masrafları kira bedelinden indirebilecektir. Buna karşın önemli ayıpların varlığı halinde kiracının kiralanan adına hareket edebilmesi için hâkim izni gerekir.(BK m.113)

b.2. Kira Bedelinin İndirilmesi

BK m.307 “Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.”

Kiralananın teslim anındaki ayıplar ile kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi kiracıya, kira bedelinde indirim talep hakkını verir. Kiracı ayıbın giderilmesini talep etmek yerine veya ayıplı şeyin kullanımının azalması oranında kira bedelinden indirim isteyebilir. Ayıp kiralayanın kusurundan kaynaklanmasa bile bu talep hakkı mevcudiyetini korur.

Ancak bilinmesi gereken husus, kiranın indirilmesi talep hakkını bir kapının kilidinin bulunmaması, duş başlığının olmaması gibi önemsiz ayıplar için kullanılmaz. Bu durumda kiracı, ayıbın giderilmesini talep etmek veya tazminat ile yetinir.

b.3. Sözleşmeden Dönme Ya Da Sözleşmeyi Feshetme

TBK m.305/2: “Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.” ve TBK m.306/2: “Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.”

Bu hükümler uyarınca sözleşmenin feshedilebilmesi için, öncelikle ayıbın önemli bir ayıp olması gerekir. Önemli olmayan ayıplar için bu hüküm uygulanmaz. Kiracının sözleşmeyi feshedebilmesi için diğer bir husus ise, kiraya verenden ayıbın giderilmesini talep etmesi ve talebe rağmen kiralayanın ayıbı gidermemiş olması gerekir. Eğer kiracı,temerrüde ilişkin hükümleri kullanmayı tercih ederse ayıbın giderilmesini kiralayandan talep etmeksizin sözleşmeden dönebilir. Dönme halinde tazmin edilecek zarar olumsuz zarar, fesih halinde olumlu zarar olacaktır.

b.4. Kiracının Ayıp Dolayısıyla Uğradığı Zararın Tazmini

TBK m.305: “Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.”

Hükme göre, kiralayan şeyin ayıplı olarak tesliminde ya da sonradan ayıbın meydana gelmesinde kusuru olmadığını ispat ederse sorumluluktan kurtulur. Burada tazmini gereken zarar müspet(olumlu) zarar olacaktır.