Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesine göre kat malikleri kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere toplanır. Kanun kat malikleri kurulunun yılda en az bir kez toplanmasını yasal bir zorunluluk olarak saymıştır. Ancak kat malikleri, yönetim planı ile yılda birden fazla kez toplanabileceği gibi gerekli görülmesi ve kanuni şartların sağlanması şartıyla her zaman olağanüstü olarak da toplanabilir.

Kat malikleri toplantısını, toplanma zaman ve şekline göre olağan ve olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı şeklinde ikiye ayırmak gerekir.

Olağan kat malikleri kurulu, yönetim planında gösterilen zamanda eğer ki yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı (ocak ayı) içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK md.29/2).

Görüldüğü gibi kanun olağan kat malikleri kurulu toplantısının ne zaman yapılacağını belirleme yetkisini kat maliklerine bırakmış ve yönetim planında belirlenen zamanda yapılacağını belirtmiştir. Ancak yönetim planında bu yönde bir hüküm bulunması zorunlu değildir. Yönetim planında toplantı zamanı belirlenmemiş ise olağan toplantı ocak ayı içinde yapılacaktır.

Yargıtay’a göre olağan toplantı zamanı dışında yapılan toplantılar olağanüstü genel kurul toplantısı mahiyetindedir. Toplantının olağanüstü toplantı usullerine uyularak yapılması gerekmektedir.

Kanun olağan kat malikleri kurulu toplantısı için ise kat maliklerinin davet edilmesi gibi bir usul öngörmemiştir. Buna göre olağan kat malikleri kurulu yönetim planında gösterilen zamanda ve yerde böyle bir zaman ve yer gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanacaktır ve kat maliklerinin bu toplantıya davet edilmesi zorunlu değildir.

Kanun olağan toplantı için bir davet, çağrı usulü öngörmemişse de yönetim planında olağan toplantı için bir çağın usulü öngörülebilir ve kanımızca yönetim planında bu yönde bir maddeye yer verilmesi daha sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önemlidir.

Eğer ki yönetim planında olağan genel kurulun ilan, çağrı, posta vs. yollarla kat maliklerine bildirileceği yönünde bir hüküm varsa kat maliklerinin bu hükme uygun olarak çağrılması gerekmektedir.

Yönetim planında gösterilen kat malikleri kurulu toplantısının yapılacağı tarih, yer ve şekil bağlayıcıdır. Toplantının belirtilen yerde veya tarihte veya şekilde yapılmaması geçersizlik sebebidir.

Yönetim planına açıkça olağan genel kurulun yapılacağı tarih, saat, yer ve ilk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamaması halinde ikinci toplantının yapılacağı tarih, saat ve yerin açıkça yazılması ihtilafların ve daha sonra karşılaşılabilecek kurul kararlarının iptali davasının önüne geçmek açısından oldukça önemlidir.

Olağan kat malikleri genel kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar alırlar. Kanun toplantı yeter sayısının sağlanamaması ihtimaline karşılık ikinci bir kat malikleri kurulu toplantısının yapılmasını öngörmüştür. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Buna göre yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Ancak kanunun özel yeter sayı aradığı haller saklıdır.