Bir önceki yazımızda mantolama örneği üzerinden ortak yerlere yapılacak faydalı yenilik ve ilaveleri incelemiştik. Bu yazımızda ise ortak alanlara yapılacak olan lüks veya çok masraflı yenilik ve ilavelere ilişkin yasal düzenlemeyi, lüks yeniliklerin neler olduğunu ve bunlara ilişkin masrafların kat malikleri arasında nasıl paylaştırılacağına değineceğiz.

Öncelikle lüks ve pahalı yeniliklere ilişkin yasal düzenlemenin ne olduğuna değinmekte fayda vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.43/’e göre;

II - Çok masraflı ve lüks olanlar:

Madde 43 – Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.

Görüldüğü üzere yapılan bir yeniliğin lüks veya çok masraflı olması halinde kat maliklerinin bir takım hakları bulunmaktadır. Kural lüks veya çok masraflı yeniliklerden faydalanmak istemeyen kat maliklerinin bu yeniliklere ilişkin giderlere katılma zorunluluğunun olmadığıdır. Bu gibi çok masraflı veya lüks yenilik ve ilavelerin giderlerine onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri katlanırlar. Ancak yapılan yenilik veya ilavenin bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka zorunlu ise bu halde bütün kat malikleri giderlere katılmak zorunda olacaktır.

Ortak yerlere yapılan lüks yenilik ve ilavelere ilk başta katılmak istemeyen kat maliki, payına düşen masrafları ödeyerek her zaman bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptir. KMK md.43/2 uyarınca; “...başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.” Diğer kat maliklerinin en başta masraflara katılmayan kat malikinin sonradan masrafları ödeyerek yapılan yenilik ve ilaveden faydalanmasına itiraz etme hakkı yoktur.

Hangi yenilik ve ilavelerin lüks olduğu kanunda düzenlenmiş değildir. Her somut olaya, ana gayrimenkulün durumuna ve konumuna ya da kat maliklerinin sosyoekonomik durumuna göre lüks yenilik veya ilavelerin neler olduğuna karar verilecektir.

Yargıtay kararlarında bahçeye sonradan yapılan havuz veya terasa sonradan yapılan eğlence alanı lüks yenilik olarak nitelendirilmiştir.

Başka bir yargı kararında, plazanın girişine kartlı geçiş ve turnike sistemi kurulmasına ilişkin kat malikleri kurulunun karar alması halinde yapılan işlemin plazanın güvenliği için yapılması gereken işlerden olup faydalı bir yenilik olduğuna bu sebeple lüks ve çok masraflı yeniliklerden sayılmayacağına, bütün kat maliklerinin arsa payı oranında giderlere katılması gerektiğine karar verilmiştir. (Ankara BAM 17. Hukuk Dairesi, 16.03.2020 tarihli ve 2018/814 E., 2020/223 K. sayılı kararı)

Konuya emsal olması açısından yüksek mahkemenin bir kararının aşağıda sunmaktayız.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 08.11.2007 tarihli ve 2007/5526 E., 2007/9498 K. sayılı kararı

"Dava dilekçesinde anataşınmaza müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme ve yapılacak lüks ve masraflı değişiklikler nedeniyle davacıların paylarına düşen ortak giderden muaf tutulmaları istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacılar vekili dava dilekçesinde, davalının tüm kat maliklerinin rızasını almadan anataşınmaz için zaruri olmayan, ivedilik göstermeyen çok lüks ve masraflı işlere girişip apartmanın girişini komple yıkarak granit yapmak, apartman içini boyamak, merdivenleri silmek, dış kapıyı değiştirmek, girişi asma tavan yapmak, spot, sensör ve aplik takmak, su ve elektrik sayaçlarını değiştirmek, kofra-kolon ışıklı buton takmak, telefon tesisatı ve kablolu yayın yapıp kurmak gibi işlere karar verip bunların yapılması için işe başladığını ileri sürerek sözkonusu tadilat işlemlerinin tedbiren durdurulmasını, anataşınmaza yaptığı tecavüzün önlenmesini ve eski hale getirilmesini, yaptığı masrafların davalının uhdesinde bırakılmasını istemiş, mahkemece bilirkişi raporuna göre faydalı ve zaruri işlerden olduğu gerekçesiyle davanın reddi yolunda hüküm kurulmuştur.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Öte yandan aynı yasanın 42. maddesinin birinci fıkrasında da kat maliklerinin anataşınmazın ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamayacakları belirtildikten sonra aynı fıkrada ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasının veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılacağı öngörülmüştür.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, mahkemece olay yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi kurulu asıl ve ek raporu içeriğinden; davalının anataşınmazın kat malikleri kurulunca usulüne uygun şekilde alınmış kat malikleri kurulu kararı bulunmadan tamamen kendiliğinden anataşınmazın ortak yerlerinde bir kısım tadilatlara giriştiği bu cümleden olarak apartmanın genel girişinden itibaren bodrum kattan en üst kata kadar ortak yer olan merdiven yan duvarları elektrik tesisatı döşenecek nitelikte kırılıp boruların yerleştirildiği, katlarda bulunan elektrik sayaçlarının kapalı pano içerisine alındığı, ana kofra yerine yenisinin yapıldığı, merdivenlere ışıklı buton konulduğu, dairelere telefon ve TV kablolarının çekildiği, bina girişine spotların konulduğu, dairelere digitürk görüntü bağlantılarının yapıldığı, görüntülü diafon tesisatının döşendiği, su sayaçlarının bodruma indirilip bağlantılarının kurulduğu, merdiven sahanlığının boyanmış olduğu, bunların dışında kalan ve davacıların dilekçelerinde belirtmiş oldukları diğer işlerle onarım ve değişikliklerin halen yapılmadığı davacılarla davalının aynı blokta bağımsız bölüm maliki bulunduğu, X1 Apartmanı olan anataşınmazın A Blokunda bulunan kat maliklerince de yukarıda yapıldığı belirtilen işlerin yerine getirilmesi için herhangi bir kurul kararı alınmadığı, davalıya bu işleri yapması için bir yetki verilmediği anlaşılmaktadır.

Mahkemece yasanın yukarıda belirtilen 19. ve 42. maddeleri hükümleri dikkate alınarak davalının gerçekleştirdiği tadilat ve onarımların yapılmasının herhangi bir zorunluluk ve ivedilik arzetmediği, bu konuda zorunluluk bulunduğuna dair mahkemece yaptırılmış bir tespit de bulunmadığı gözetilip davalı tarafından anataşınmazın A Blokunda meydana getirilen müdahalenin men'ine ve eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 8.11.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi."