Kat Mülkiyeti Kanununun 36. maddesine göre yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

32. maddede düzenlenen işbu defter şöyle tanımlanmıştır; “Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.”

Yöneticinin defter tutma ve saklama yükümlülüğü hem yöneticilik yaptığı dönemdeki eylem ve işlemleri açısından diğer kat maliklerine hesap verebilme ve şahsi sorumluluğunun ortadan kalkması bakımından önemli olduğu gibi diğer kat maliklerinin sorumluluklarının tespiti bakımından da önemlidir. Konuya ilişkin örnek bir kararı aşağıda sunmaktayız.

Kanaatimizce yönetici tarafından usulüne uygun olarak tutulmamış defterler her halükarda yönetici aleyhine de olabilecekken ancak usulüne uygun olarak tutulmuş olan defterler lehine delil olabilecektir.

Süresi dolmuş olan yönetici ana gayrimenkul ile alakalı elinde bulunan tüm defterleri yeni yöneticiye vermek zorundadır. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, eski yöneticinin yönetim ile ilgili defter, makbuz ve diğer belgeleri yeni atanan yöneticiye teslimden kaçınması halinde, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 33. maddesi uyarınca hâkimin müdahalesinin istenebileceği ve hâkim kararı ile bu belgelerin tesliminin sağlanabileceği kabul edilmektedir.

T.C. YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2002/1546 K. 2002/3259 T. 28.3.2002

• İTİRAZIN İPTALİ ( Yönetim Giderlerini Ödemeyen Davalının Aleyhine Başlatılan İcra Takibine Vaki itirazı )

• ANA GAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA ( Kat Maliklerinin Sorumlu Olduğu Giderlerin Bir İşletme Projesine Ya da Kat Malikleri Kurulu Kararına Göre Belirlenmesi )

• DEFTER TUTULMASI VE BELGELERİN SAKLANMASI ( Yöneticinin Kat Maliklerinin Ödemek Zorunda Olduğu Giderler ve Gelirlerle İlgili Defter Tutmasının Gerekmesi )

ÖZET : Kat maliklerinin sorumlu oldukları giderler bir işletme projesine ya da kat malikleri kurulu kararına dayanarak, bunlar yoksa tarafların anlaşması ile belirlenir. Bu belirlemenin yönetici tarafından yapılması ve bu çerçevedeki tüm gelir ve giderlerin her birinin kalem kalem tutulan deftere yöntemine uygun olarak kaydedilmesi ve bu kayda dayanak olan gelir ve giderlerin belgelendiği diğer bütün belgelerin de bir dosyada saklanması gerekir. Uyuşmazlık nedeniyle olayın yargıya intikal etmesi halinde mahkemenin öncelikle bu defter ve dayandığı belgeleri içeren dosyaları getirtip davalının sorumlu olduğu ödentileri ve varsa borcunu bu defter ve belgelere göre tespit etmesi gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde itirazın iptali ve alacak istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dava, davalının tamamının malik bulunduğu D bloktaki 14 bağımsız bölümün 2000 yılı Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos aylarına ait yönetim gideri ( ortak gider ) borçlarını ödememesi nedeniyle hakkında yapılan icra takibine vaki itirazın iptaline ve ayrıca aynı bağımsız bölümlere isabet eden 2000 yılı Eylül ve Ekim aylarına ait yönetim giderlerini de ödemediğinden bunların da tahsiline karar verilmesi istemine ilişkindir.

Mahkemece, davacı yönetici şirket tarafından tutulan defter üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmış ve şirketin ibraz ettiği tüm harcamalar için tek kalem halinde yönetim gideri olarak kestiği fatura yeterli görülerek davalının talep edilen miktarda borçlu olduğunu sabit gören bilirkişi raporu esas alınıp davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 20.maddesi hükmü uyarınca, kat maliklerinden her biri, anagayrimenkulün personel giderleriyle varsa sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleriyle yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanan avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat maliklerinin sorumlu oldukları bu giderler aynı Yasanın 37.maddesi uyarınca düzenlenmiş bir işletme projesine ya da kat malikleri kurulu kararına dayanarak, bu da yoksa tarafların anlaşması ile belirlenir. Bu belirlemenin de yönetici tarafından yapılması ve bu çerçevedeki tüm gelir ve giderlerin her birisinin kalem kalem anılan Yasanın 36.maddesi hükmü uyarınca tutulan deftere yöntemine uygun olarak kaydedilmesi ve bu kayda dayanak olan gelir ve giderlerin belgelendiği diğer bütün belgelerin de bir dosyada saklanması gerekir. Uyuşmazlık nedeniyle olayın yargıya intikal etmesi halinde mahkemenin öncelikle bu defter ve dayanağı belgeleri içeren dosyaları getirtip üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırması ve bilirkişinin de davacı istemlerinin her birisi yönünden davalının sorumlu olduğu ödentileri ve varsa borcunu bu defter ve belgelere göre tespit etmesi gerekir.

Somut olayda aylık olarak ve tek kalemde yönetici şirketin kendi adını taşıyan faturalarda belirtilen miktarlarda harcamaların yapıldığı varsayılarak yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde detaylı inceleme yaptırılmadan hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.3.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.