YURT DIŞINDA YAŞAYAN YA DA GEÇİCİ SÜRE ORADA BULUNAN KAT MALİKLERİNE TEBLİGAT USUL VE ESASLARI
Stj. Av. Arb. Yusuf KANSU tarafından gönderildi.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olanlara “kat maliki” denilmektedir. Kat maliklerinin yükümlülükleri Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir. Bu yükümlülükler, malikin dairesini boş tutması, dairede kısa süre oturması, yılın belli zamanlarında daireyi kullanması veya yurtdışında ikamet etmesi durumunda değişmemektedir.
Ancak kat mülkiyetine konu yapıda olası hukuki uyuşmazlıklarda ya da icra takiplerinde, yurt dışında yaşayan veya geçici süre orada bulunan kat maliklerine tebligat konusu uzayabilmekte, ekstra masrafa neden olabilmekte ve geri kalan kat maliklerinin haklarına kavuşmasına da engel teşkil edebilmektedir. Bu nedenle Tebligat Kanunu’muzda özel hükümler kabul edilerek bu soruna çözüm sağlanmıştır. Buna göre bağımsız bölüm sahipleri, Türkiye içinde bir adresi apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlara erişebilmek üzere yöneticiye yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim yapılmadığı taktirde ya da hatalı bildirim sonucu tebligat yapılamadığı taktirde tebligat, fiilen dairede oturmakta olan kişiye yapılacak ve ev sahibine yapılmış sayılacaktır. Şayet dairede fiilen oturan herhangi biri yok ise yapının ilan tahtasına asılan tebligat, daire sahibine yapılmış sayılacaktır. Böyle bir durumda haberiniz olmaksızın icra ve dava takiplerine maruz kalabilirsiniz.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, T. 22.01.2002, E. 2001/11074, K. 2002/464 sayılı kararında yurt dışında yaşayan bağımsız bölüm sahibi davacı, kendisine tebligat yapılmadan düzenlenen kat malikleri kurulunda alınan kararın iptalini istemiştir. Yargıtay, davalı apartman yönetiminin, davacının adresinin bilinmemesi nedeniyle tebligatın yapılamadığını bildirdiğini, bu durumda yönetime adres bırakmayan davacı çağrılamadan yapılan toplantının geçersiz sayılmaması gerektiğini belirtmiştir.
“Tebligat Yasasının Ek 1. maddesi hükmüne göre Kat Mülkiyeti Kanunu uygulandığı hallerde ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibinin apartman yönetimi ve ortak giderlerle ilgili tebligatta geçerli olmak üzere Türkiye’deki bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorunda olup, yönetimle ilgili tebligatların bu adrese yapılması, adres bildirmeyenlere de o kişiye ait bağımsız bölümde varsa fiilen oturana yapılması, tebligatın bir örneğinin apartman ilan tahtasına asılması gerekir.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2004/1261, K.2004/1714, T.8.3.2004
“Toplantı duyurusunu bizzat almış olan kat maliki, diğer kat maliklerine yapılan bildirimlerin usulsüzlüğünü ileri süremez.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2011/4970, K.2011/9519, T.3.10.2011
“Adres araştırılması konusunda zabıtaya yazılan yazıda adı geçen kişilerin yurt dışında kaldıkları, bağımsız bölümlerinde kiracılarının oturduğu saptanmış olup, mahkemece adı geçenlerin hangi ülkede hangi adreste bulundukları yönünde ayrıntılı bir araştırma yapılmadan ve bu bağlamda davanın konusunun yönetimle ilgili ortak gider alacağı olduğu da gözetilerek Tebligat Yasasının ve Tüzüğünün ek maddesi hükmünde belirtildiği biçimde bağımsız bölüm sahibi olan davalıların tebligat yönünden geçerli olmak üzere Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirip bildirmediği tespit olunup bu zorunluluk yerine getirtilmişse tebligatın o adrese, bildirmemişse veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamazsa bundan sonraki tüm tebligatların o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılacağı ve böyle bir tebligatın bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılacağı hususları dikkate alınmadan eksik inceleme ve yetersiz araştırma sonucu yapılan ilanen tebligat geçerli değildir.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2003/1564, K. 2003/2127, T.20.3.2003
“Yıllarca bütün toplantılara kat maliki adına aynı kişi katılmış ve bu şekilde temsil benimsenmiş olduğu hallerde yine temsilcinin katılması halinde ise kat malikinin kendisine çağrı yapılmadığını ileri sürmesi iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2001/11074, K.2002/464, T.22.1.2002
“7201 sayılı Tebligat Yasasının Ek 1. maddesi sadece apartman yönetimine ve ortak giderler ile ilgili tebligatların yapılmasına dair usulü düzenlemiş olup, bu madde hükümleri yargılamaya ilişkin tebligatları kapsamaz.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2007/7421, K.2007/10712, T.6.12.2007
“Yöneticiye bir adres bildirdiğinin ispat külfeti kat malikine aittir.” Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2001/11074, K.2002/464, T.22.1.2002
“Tebligat Kanunu’nun ek maddesine göre, ortak taşınmazda oturmayan bağımsız bölüm sahibine çıkarılan tebligatın bağımsız bölüm sahibinin başkaca bir adresi yöneticiye bildirmemesi halinde tebligatın bağımsız bölümde fiilen oturan kişiye yapılması gerekir.” Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2003/8923, K.2003/12148, T.27.5.2003