Apartman ve Sitelerde Yönetimin Sessiz Kalması
Apartman ve site yaşamında ortaya çıkan pek çok uyuşmazlık, yalnızca komşular arasındaki ihtilaflardan değil; yönetimin bu ihtilaflar karşısında sessiz kalmasından da kaynaklanmaktadır. Gürültü, ortak alanların işgali, aidat ödememe, kurallara aykırı kullanım veya ortak yaşam düzenini bozan davranışlar karşısında yönetimin “karışmak istemiyoruz” ya da “taraf olmak istemiyoruz” şeklindeki tutumu uygulamada sıkça görülmektedir.
Oysa apartman ve site yönetiminin sessizliği her zaman hukuken nötr bir durum değildir. Bazı hâllerde bu sessizlik, yöneticinin görevini yerine getirmemesi anlamına gelir ve hukuki sorumluluk doğurabilir.
Apartman Yönetiminin Hukuki Konumu
Apartman ve site yönetimi, kat malikleri adına hareket eden ve ana taşınmazın yönetimini üstlenen bir temsil organıdır. Yönetici veya yönetim kurulu yalnızca aidat toplamakla görevli değildir; ortak alanların korunması, kurallara aykırı kullanımların önlenmesi, kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması ve ortak yaşam düzeninin sağlanması da yönetimin sorumluluğundadır. Bu nedenle yönetimin sessiz kalması, çoğu durumda pasif bir tercih değil; hukuki yükümlülüğün yerine getirilmemesi anlamına gelir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Değerlendirme
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 35:
“Yöneticinin görevleri şunlardır:
1. Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi,
2. Ana gayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması,
3. Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili olarak kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli işlemlerin yapılması.”
Bu hüküm uyarınca yönetici; ortak yaşam düzenini bozan bir durumu bilmesine rağmen hiçbir işlem yapmıyorsa, görevini gereği gibi yerine getirmemiş sayılır. Yönetimin hareketsizliği, hukuki sorumluluğu ortadan kaldırmaz.
“Taraflı Olmak İstemiyoruz'' Savunması Hukuken Geçerli midir?
Uygulamada yönetimler sıklıkla taraf olmak istemediklerini ifade eder. Oysa yönetimin görevi taraf olmak değil; kanuna, yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına aykırı durumları tespit etmek ve gerekli müdahaleyi yapmaktır. Aykırılık açık ve süreklilik arz ediyorsa, yönetimin sessiz kalması hukuken korunmaz. Yönetim, ortak yaşam düzenini sağlamakla yükümlüdür ve bu yükümlülükten kaçınamaz.
Yargıtay'ın Yaklaşımı
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında apartman yöneticisinin, ana taşınmazın amacına uygun kullanımını sağlamak ve kat maliklerinin huzurunu bozan aykırılıklara karşı gerekli tedbirleri almakla yükümlü olduğu kabul edilmektedir. Yönetici, açık bir aykırılığı bilmesine rağmen harekete geçmezse, bu durum somut olayın özelliklerine göre görev ihlali ve sorumluluk sebebi olarak değerlendirilebilmektedir.
Bu yaklaşım doğrultusunda yönetimin tamamen sessiz kalması, sorumluluktan kaçınma aracı olarak görülmemekte; aksine, yükümlülüğün yerine getirilmemesi olarak yorumlanabilmektedir.
Yönetimin Sessiz Kaldığı Durumlarda Apartman Sakinleri Ne Yapmalıdır?
İlk ve en önemli adım, yaşanan aykırılığın yöneticiye veya yönetime yazılı olarak bildirilmesidir. Yazılı başvuru, hem yönetimin sorumluluğunu hatırlatır hem de ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar. Buna rağmen yönetim tarafından herhangi bir işlem yapılmıyorsa:
-Konunun kat malikleri kurulu gündemine alınması talep edilebilir,
-Yönetimin görevini yerine getirmediği ileri sürülebilir,
-Ortak yaşamı bozan fiillere karşı bireysel olarak hukuki yollara başvurulabilir,
-Müdahalenin önlenmesi veya aykırılığın giderilmesi talep edilebilir.
Yönetimin sessiz kalması, bina sakinlerinin bireysel başvuru hakkını ortadan kaldırmaz; aksine çoğu durumda hukuki süreci kaçınılmaz hale getirir.
Sonuç Olarak;
Kanaatimizce açık ve devam eden aykırılıklar karşısında hiçbir işlem yapılmaması, uyuşmazlıkları çözmek yerine derinleştirmekte ve çoğu zaman yargı süreçlerini kaçınılmaz hâle getirmektedir. Bu nedenle yönetimlerin yetki ve sorumluluklarını pasiflik üzerinden değil, hukuki çerçeve içinde aktif şekilde kullanmaları gerekir. Apartman ve site yaşamında düzenin sağlanmasının en etkili yolu; yönetim planının açık olması, kuralların uygulanması ve aykırılıklar karşısında zamanında müdahale edilmesidir. Sessizlik çoğu zaman çözüm değil, yeni uyuşmazlıkların başlangıcıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olaylarda hukuki değerlendirme, olayın özelliklerine ve yönetim planı hükümlerine göre değişiklik gösterebilmektedir. Hak kaybı yaşanmaması adına, gerekli hâllerde profesyonel hukuki destek alınması önerilir.
Av. Nihal Sarpyalçın
