Kapıcı Dairelerinin Kiraya Verilmesi Mümkün müdür?

Apartman ve sitelerde en sık karşılaşılan uygulamalardan biri, kapıcı dairesinin boş kaldığı gerekçesiyle kiraya verilmesidir. Çoğu zaman bu işlem, “boş duracağına gelir getirsin”, “kapıcı zaten yok”, “bina yararına” gibi düşüncelerle gerçekleştirilir. Ancak kapıcı dairesinin kiraya verilmesi, basit bir kiralama işlemi değil; doğrudan ortak alan üzerinde tasarruf niteliği taşıyan ve tüm kat maliklerini ilgilendiren hukuki bir meseledir.

Bu nedenle mesele yalnızca “kiraya verilebilir mi?” sorusundan ibaret değildir. Asıl soru şudur: Bu kiralama hukuken geçerli mi ve kat malikleri böyle bir durumla karşılaştığında ne yapmalıdır?

Kapıcı Dairesinin Hukuki Niteliği

Kapıcı dairesi, apartman veya sitelerde yardımcı hizmetlerin yürütülmesi amacıyla projelendirilen ve bu amaca özgülenmiş bir alandır. Bu alan bağımsız bölüm niteliği taşımaz; ortak yer kapsamında değerlendirilir. Kapıcı bulunmaması, bu alanın hukuki statüsünü ortadan kaldırmaz.

Bir alanın kapıcı dairesi olarak projelendirilmiş olması, o alanın kullanım amacının da hukuken sınırlandırıldığı anlamına gelir. Bu nedenle “fiilen kullanılmıyor” veya “ihtiyaç kalmadı” gibi gerekçeler, hukuki nitelik bakımından belirleyici değildir. Dolayısıyla kapıcı dairesi üzerinde yapılacak her tasarruf, bireysel değil ortak iradeye bağlıdır ve sıradan bir taşınmaz kiralaması gibi değerlendirilemez.

Kanuni Çerçeve

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4 uyarınca kapıcı dairesi ortak yerler arasında sayılmıştır.

Aynı Kanun’un 19. maddesi gereğince ise ortak yerlerde, ana yapının projesine ve amacına aykırı değişiklik yapılması yasaktır. Bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde kapıcı dairesinin ortak yer statütüsünde olduğu ve kullanımın bu niteliğe uygun olması gerektiği açıktır.

Kapıcı Dairesi Her Durumda Kiraya Verilebilmekte midir?

Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi mutlak biçimde yasak değildir. Ancak bu işlem;

-ortak alan niteliğini ortadan kaldırmamalı,

-mimari proje ve yönetim planına aykırı olmamalı,

-kat maliklerinin iradesine dayanmalı,

-binanın ortak yararına hizmet etmeli,

-bir kişiye münhasır kullanım hakkı tanıyacak biçimde fiilen bağımsız bölüme dönüştürülmemelidir.

Bu sınırların dışına çıkan kiralamalar hukuki denetime açıktır ve geçersizlik tartışmasına konu olabilir.

Oybirliği Yoksa Kiralama Geçerli midir?

Ortak yerler üzerinde yapılan tasarruf işlemleri tüm kat maliklerini ilgilendirir. Bu nedenle kapıcı dairesinin kiraya verilmesi yönünde açık bir ortak irade bulunmadan yapılan işlemler, diğer kat malikleri bakımından bağlayıcı kabul edilmeyebilir. Özellikle;

-yönetimin tek başına kiraya vermesi,

-sınırlı sayıda kat malikinin kararıyla kiralama yapılması,

-kiracının alanı fiilen özel mülk gibi kullanması durumlarında hukuka aykırılık iddiası güçlenir.

Yönetimin Kapıcı Dairesini Kiraya Vermesinin Hukuki Sonuçları Nelerdir?

Apartman yönetimi ortak alanları yönetmekle görevli olmakla birlikte, bu alanlar üzerinde sınırsız tasarruf yetkisine sahip değildir. Kat maliklerinin iradesine dayanmayan veya ortak yer niteliğini zedeleyen kiralama işlemleri, yönetimin görevini gereği gibi yerine getirmediği iddiasına yol açabilir. “Bina gelir elde ediyor” gerekçesi, tek başına hukuki uygunluk sağlamaz.

Oy Birliği Sağlanmadan Kiraya Verilmesi Durumunda Ne Yapılmalıdır?

Bu durumla karşılaşan bir kat maliki için izlenecek yol nettir:

1. Öncelikle yönetime yazılı başvuru yapılarak kiralamanın dayanağı sorulmalı,

2. Konunun kat malikleri kurulunda görüşülmesi talep edilmeli,

3. Oybirliği bulunmadığı veya kullanım ortak alan niteliğini aştığı hâllerde kiralamanın sonlandırılması istenmeli,

4. Sonuç alınamazsa müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme talebiyle hukuki yollara başvurulmalıdır.

Ortak alanların kullanımı konusunda her kat malikinin bireysel başvuru hakkı vardır. Yönetimin sessiz kalması, hukuki denetimi ortadan kaldırmaz.

Yargıtay’ın Yaklaşımı

Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre ortak yerlerin kiraya verilebilmesi için kat malikleri kurulunda oyçokluğu yeterli olmayıp tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alınması zorunludur. Oybirliği sağlanmadan yapılan kiralama işlemleri hukuka aykırı olup iptale konu edilebilir.

Nitekim Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 17.01.2019 tarih, 2017/5338 Esas ve 2019/217 Karar sayılı ilamında; kapıcı dairesi gibi ortak alanların kiraya verilmesinin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, bu tür tasarruflarda oyçokluğunun yeterli olmadığı ve oybirliği şartının aranacağı açıkça vurgulanmıştır. Bu nedenle kapıcı dairesinin boş olması veya fiilen kullanılmaması, tek başına kiraya verilmesine hukuki dayanak oluşturmaz.

Sonuç Olarak;

Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi uygulamada çoğu zaman “pratik bir çözüm” olarak görülse de, hukuken bu kadar basit değildir. Bu alanlar, apartman yaşamının ortak düzeninin bir parçasıdır ve üzerlerinde yapılacak tasarruflar tüm kat maliklerini etkiler.

Kanaatimizce en büyük yanılgı, kapıcı bulunmayan binalarda bu alanların serbestçe kiraya verilebileceği düşüncesidir. Oysa belirleyici olan kapıcının varlığı değil; alanın hukuki statüsüdür. Ortak yer üzerinde yapılan her işlemde ortak irade, proje ve kanuni sınırlar birlikte değerlendirilmelidir.

Usulüne uygun alınmamış kararlarla yapılan kiralamalar, ilerleyen süreçte ciddi uyuşmazlıklara, müdahale davalarına ve yönetim sorumluluğuna yol açmaktadır. Bu nedenle kapıcı dairesinin kiraya verilmesi planlanıyorsa sürecin baştan hukuki zeminde yürütülmesi; kat maliklerinin açık iradesinin ortaya konulması ve kullanımın ortak alan niteliğini zedelemeyecek şekilde belirlenmesi gerekir. Aksi hâlde “bina yararına” olduğu düşünülen bir uygulama, kısa sürede kat malikleri arasında ciddi bir hukuki ihtilafa dönüşebilir.

Bu tür durumlarla karşılaşan kat maliklerinin ise, meseleyi yalnızca komşuluk tartışması olarak değil; ortak alanın korunmasına ilişkin bir hak meselesi olarak değerlendirmesi gerekir. Zira ortak alanlara yönelik her fiili müdahale zamanla geri dönüşü zor hak kayıplarına yol açabilecektir. Tüm bu nedenler ile kapıcı dairesinin kullanımına ilişkin her kararın; proje, kanun ve ortak alan niteliği birlikte değerlendirilerek alınması, tereddüt hâlinde hukuki görüşle desteklenmesi en sağlıklı yoldur. Ortak alanların korunması, yalnızca teknik bir yönetim meselesi değil; doğrudan mülkiyet hakkı ve ortak yaşam düzeniyle ilgili hukuki bir sorumluluktur.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olaylarda yapılacak hukuki değerlendirme, yapının özelliklerine ve mevcut düzenlemelere göre değişebilir. Hak kaybı yaşanmaması adına benzer durumlarla karşılaşılması hâlinde profesyonel hukuki destek alınması önem taşır.

Av. Nihal Sarpyalçın