Emlak Yöneticim

Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, asansörlerin yük taşıma amacıyla kullanılmasının yasaklanması ve bu yasağa aykırılık halinde bina yönetimleri tarafından para cezası uygulanmasıdır. Uygulamada özellikle şu sorular gündeme gelmektedir: Yönetim planı bağlayıcıysa ceza da bağlayıcı mıdır? Zarar oluşmadan para cezası verilebilir mi? Yönetim ilan yaparak ceza uygulayabilir mi? Bu cezalar icraya konu edilebilir mi?

Bu yazı; asansörde yük taşıma yasağının hukuki dayanağını, yönetim planının bağlayıcılığını, para cezası ile zarar tazmini arasındaki farkı, cezai şartın geçerliliğini, icra ve dava boyutunu ve yargısal yaklaşımı bütüncül biçimde ele alarak konuya net bir hukuki çerçeve sunmayı amaçlamaktadır.

Kat Mülkiyetinde Ortak Alan Kullanımı ve Maliklerin Yükümlülükleri

Asansörler ana taşınmazın ortak yerleri arasında yer alır ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiştir. Ancak bu kullanım sınırsız değildir; ortak alanlar yapının korunması, diğer maliklerin haklarının ihlal edilmemesi ve düzenli kullanımın sağlanması amacıyla belirli kurallara bağlanabilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18:

“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.”

Bu düzenleme, ortak alanların kullanımında özen yükümlülüğünü ve komşuluk hukukunun gerekliliğini açıkça ortaya koymaktadır. Asansörün kapasitesini zorlayan, zarar riski oluşturan veya diğer maliklerin kullanımını engelleyen davranışlar hukuki sorumluluk doğurabilir.

Yönetim Planının Bağlayıcılığı ve Asansör Kullanımına Sınırlama Getirilmesi

Kat mülkiyeti sisteminde yönetim planı, ana taşınmazın yönetimine ilişkin temel belgedir ve tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.28:

“Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.”

Bu nedenle yönetim planında asansörün yalnızca insan taşımaya tahsis edildiği veya yük taşınmasının yasaklandığı açıkça düzenlenmişse, bu kural tüm kat malikleri açısından bağlayıcıdır. Ancak burada kritik bir ayrım bulunmaktadır:
Yönetim planındaki kuralın bağlayıcı olması ile bu kurala aykırılık halinde uygulanacak yaptırımın hukuken geçerli olması aynı şey değildir.

Kural Bağlayıcıdır, Yaptırım Otomatik Geçerli Değildir

Kat maliki yönetim planındaki kurallara uymakla yükümlüdür. Asansörde yük taşıma yasağı varsa, malik buna uymak zorundadır. Bu hususta hukuki tereddüt yoktur.

Ancak bu yasağın ihlali halinde uygulanacak para cezası, ayrı bir hukuki değerlendirmeye tabidir. Bir kuralın bağlayıcı olması, o kurala aykırılık halinde uygulanacak her yaptırımın da otomatik olarak geçerli olduğu anlamına gelmez.

Mahkeme şu soruları inceler:
• yaptırımın hukuki dayanağı var mı,
• yönetim planında açık düzenleme mevcut mu,
• ceza ölçülü mü,
• keyfi uygulanmış mı,
• zarar var mı yok mu?

Bu nedenle her bağlayıcı kural ihlali, otomatik olarak geçerli bir para cezası sonucunu doğurmaz.

Para Cezası mı Yoksa Zararın Tazmini mi Söz Konusudur?

Uygulamada en önemli ayrım, talep edilen bedelin “para cezası” mı yoksa “zararın tazmini” mi olduğudur.

Zararın tazmini, somut bir zararın ortaya çıkması halinde mümkündür. Asansörün bozulması, bakım gideri oluşması, temizlik masrafı doğması gibi durumlarda bu giderler kat malikinden talep edilebilir. Bu durumda talep edilen bedel ceza değil, zarar karşılığıdır ve hukuki dayanağı güçlüdür.

Para cezası ise zarar oluşmasa dahi yalnızca kurala aykırılık nedeniyle talep edilen bedeldir. Bu tür yaptırımlar doğrudan kanundan değil, yönetim planından kaynaklanır ve yargısal denetime tabidir.

Yönetim Planında Para Cezası Yazıyorsa Geçerli midir?

Yönetim planı sözleşme niteliğinde olduğundan, burada yer alan cezai şart hükümleri teorik olarak geçerli kabul edilebilir. Ancak bu durum, yönetimlerin sınırsız para cezası uygulayabileceği anlamına gelmez.

Bir para cezasının geçerli sayılabilmesi için:
• yönetim planında açık düzenleme bulunması,
• cezanın ölçülü olması,
• eşit uygulanması,
• keyfi olmaması,
• mülkiyet hakkını aşırı sınırlamaması gerekir.

Bu şartlar yoksa ceza, disiplin yaptırımı olarak değerlendirilir ve mahkeme tarafından iptal edilebilir.

Yönetimin Sonradan “Para Cezası Uygulanacaktır” Demesi Yeterli midir?

Yönetimin ilan yapması, duyuru asması veya kurul kararı alması tek başına para cezasına hukuki geçerlilik kazandırmaz. Hukuki dayanak yalnızca yönetim planından doğabilir. Yönetim planında açık hüküm yoksa sonradan alınan kararlar cezai yaptırım oluşturmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu, Ortak Gider ve Aidat İlişkisi

Kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü kanundan doğar. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20:
“Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, anagayrimenkulün genel giderlerine ve ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine katılmakla yükümlüdür.”

Aidat ve ortak giderler doğrudan icra takibine konu edilebilir. Ancak para cezaları kanundan değil, yönetim planından doğduğu için her somut olayda ayrıca hukuki değerlendirmeye tabidir.

Cezai Şart ve Türk Borçlar Hukuku Bağlantısı

Yönetim planındaki para cezaları sözleşmesel cezai şart olarak değerlendirilebilir. Ancak cezai şartın geçerli olabilmesi için dürüstlük kuralına uygun ve ölçülü olması gerekir. Fahiş veya keyfi cezalar mahkeme tarafından indirilebilir veya tamamen geçersiz sayılabilir.

Para Cezası İcra Takibine Konu Edilebilir mi?

Yönetim planında açık düzenleme bulunsa dahi para cezaları doğrudan icra takibine konu edildiğinde çoğu zaman itirazla karşılaşmaktadır. İtiraz halinde uyuşmazlık mahkeme önüne taşınır ve cezanın hukuki niteliği incelenir.

Mahkeme, yaptırımın gerçekten sözleşmesel olup olmadığını, ölçülülüğünü ve uygulanma biçimini değerlendirerek karar verir.

Yargısal Denetim ve Dava Yolu

Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca kat malikleri, yönetim planı ve kurul kararlarına karşı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir.

Uygulamada verilen kararlarda, apartman yönetimlerinin idari otorite gibi doğrudan para cezası uygulayamayacağı; bu tür yaptırımların ancak yönetim planına dayalı ve sözleşmesel nitelikte olması halinde değerlendirilebileceği kabul edilmektedir. Yerleşik içtihat yaklaşımı, zarar bulunmayan durumlarda verilen para cezalarının sıkı denetime tabi tutulması yönündedir. Bu değerlendirme çizgisi Yargıtay kararlarında da yönetim planının sözleşme niteliği ve yaptırımların ölçülülüğü ilkesi üzerinden şekillenmektedir.

Sonuç Olarak;

Asansörde yük taşınmasının yasaklanması, yönetim planında açık düzenleme bulunması halinde hukuken mümkündür ve bağlayıcıdır. Ancak bu yasağa aykırılık halinde uygulanacak yaptırım her somut olayda ayrıca değerlendirilir. Zarar doğmuşsa tazmin talep edilebilir. Zarar bulunmamasına rağmen para cezası uygulanması ise ancak yönetim planındaki açık cezai şart düzenlemesine dayanabilir ve yargısal denetime tabidir. Yönetimin tek taraflı karar veya duyuru ile para cezası uygulaması hukuki geçerlilik sağlamaz. Para cezasının geçerli sayılıp sayılmayacağı; cezanın ölçülülüğü, sözleşmesel dayanağı ve uygulanma biçimi dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenir.

Kanaatimizce uygulamada apartman ve site yönetimlerinin, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açık bir düzenleme bulunmamasına rağmen idari yaptırım niteliğinde para cezası uyguladıkları görülmektedir. Oysa hukuki açıdan esas olan, yaptırımın ceza değil sözleşmesel yükümlülük ihlalinin sonucu olmasıdır. Kanaatimce yönetim planlarında yer alan cezai şartların açık, ölçülü ve eşit uygulanabilir şekilde düzenlenmesi gerekir. Aksi halde bu tür yaptırımların yargı denetiminde iptal edilmesi kuvvetle muhtemeldir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayların özellikleri farklılık gösterebileceğinden, her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Bu tür durumlarda hukuki sürecin doğru yönetilmesi, hak kaybı yaşanmaması için profesyonel hukuki destek alınması önem arz etmektedir. 

Av. Nihal Sarpyalçın