Ev Sahibi Hangi Durumlarda Depozitoyu Kesebilmektedir?

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kira sonunda depozitonun iade edilip edilmeyeceği meselesidir. Özellikle tahliye aşamasında ev sahipleri tarafından boya, badana, aidat, fatura veya çeşitli hasarlar gerekçe gösterilerek depozitonun tamamının ya da bir kısmının verilmemesi uygulamada oldukça sık görülmektedir.

Buna karşılık kiracılar da çoğu zaman “depozito zaten güvence için verildi, ev sahibi istediği gibi kesemez” düşüncesiyle hareket etmektedir. Gerçekte ise depozito konusunda her somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir. Çünkü kira hukukunda depozitonun hangi durumlarda iade edileceği ve hangi hallerde kesinti yapılabileceği Türk Borçlar Kanunu’nda belirli sınırlar içerisinde düzenlenmiştir.

Depozito Nedir?

Depozito, kira ilişkisinde kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi ihtimaline karşı alınan güvence bedelidir. Güvence bedeli Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde düzenlenmiştir:

''Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.''

Ancak uygulamada güvence bedelinin çoğu zaman banka hesabına yatırılmadığı ve elden teslim edildiği de görülmektedir. Bu durum, özellikle kira sözleşmesinin sona ermesi aşamasında depozitonun iadesi konusunda taraflar arasında ispat ve alacak uyuşmazlıklarına yol açabilmektedir.

Ev Sahibi Depozitoyu Her Durumda Kesebilir mi?

Hayır. Depozito, ev sahibine sınırsız şekilde kesinti yapma yetkisi veren bir bedel değildir. Depozitonun amacı, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde ortaya çıkabilecek gerçek zararları güvence altına almaktır.

Bu nedenle ödenmeyen kira bedelleri, ödenmemiş faturalar veya taşınmazda hor kullanım sonucu oluşan zararlar bakımından ev sahibinin depozitoya ilişkin alacak iddiası gündeme gelebilmektedir. Ancak somut olayın özelliklerine göre kiracının sorumluluğunun ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.

Buna karşılık olağan kullanım sonucu ortaya çıkan doğal yıpranmaların doğrudan kiracıya yüklenmesi ve bu gerekçeyle depozitonun kesilmesi her durumda mümkün değildir.

Boya ve Badana Masrafları Depozitodan Kesilebilir mi?

Uygulamada en çok tartışılan konuların başında boya ve badana giderleri gelmektedir.

Kiralananda yalnızca olağan kullanımdan kaynaklanan boya eskimeleri bulunuyorsa, bu giderlerin doğrudan kiracıya yüklenmesi her durumda hukuken mümkün olmayabilir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi uyarınca kiracı, sözleşmeye uygun kullanım sonucu oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz.

Ancak taşınmazın hor kullanılması, duvarlarda olağan kullanım sınırını aşan zararların oluşması, yoğun sigara izi, kalıcı lekeler veya taşınmaza zarar verecek ölçüde kullanım söz konusuysa, ev sahibinin gerçek zararının karşılanmasını talep etmesi gündeme gelebilecektir. Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

Aidat ve Fatura Borçları Depozitodan Kesilebilir mi?

Elektrik, su, doğalgaz ve aidat gibi giderler de uygulamada depozito uyuşmazlıklarının önemli bir kısmını oluşturmaktadır.

Kiracının kullanım dönemine ait ödenmemiş faturalarının bulunması halinde, ev sahibinin bu bedeller yönünden alacak iddiasında bulunması mümkündür. Ancak bu durum, ev sahibinin depozitoyu hiçbir açıklama yapmadan veya zararı somutlaştırmadan kendiliğinden alıkoyabileceği anlamına gelmemektedir.

Aidat bakımından ise olağan kullanım giderleri çoğu durumda kiracı tarafından karşılanırken; demirbaş, yatırım veya büyük yenileme niteliğindeki bazı giderler ev sahibinin sorumluluğunda olabilmektedir. Bu nedenle hangi aidat kaleminin kiracıya ait olduğunun somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.

Ev Sahibi Depozitoyu Ne Kadar Süre Tutabilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin sona ermesini takip eden üç ay içerisinde ev sahibinin kiracıya karşı kira ilişkisine ilişkin bir dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmemesi halinde, banka kiracının talebi üzerine güvence bedelini iade etmekle yükümlüdür. Ancak bu düzenleme, güvence bedelinin kanunda öngörüldüğü şekilde banka hesabına yatırıldığı durumlar bakımından uygulanmaktadır. Uygulamada çoğu zaman depozitonun elden verilmesi nedeniyle taraflar arasında ayrıca uyuşmazlık çıktığı da görülmektedir. Özellikle ortada somut bir zarar bulunmamasına rağmen depozitonun uzun süre iade edilmemesi, kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biridir.

Anahtar Teslimi ve İspat Meselesi

Depozito uyuşmazlıklarında en önemli meselelerden biri de ispat sorunudur.

Kiralananın hangi durumda teslim edildiği, taşınmazda gerçekten zarar bulunup bulunmadığı veya faturaların ödenip ödenmediği çoğu zaman taraflar arasında tartışma konusu olmaktadır. Bu nedenle tahliye sırasında anahtar teslim tutanağı düzenlenmesi, taşınmazın fotoğraf ve video ile kayıt altına alınması, sayaçların kontrol edilmesi ve mümkünse teslimin yazılı şekilde yapılması uygulamada büyük önem taşımaktadır. Çünkü sonradan açılan davalarda en önemli meselelerden biri, taşınmazın tahliye anındaki durumunun ispatıdır.

Yargıtay’ın Yaklaşımı

Yargıtay uygulamalarında da depozitonun yalnızca kiracıdan kaynaklanan gerçek zararlar bakımından değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Özellikle olağan kullanım sonucu oluşan eskime ve yıpranmaların doğrudan kiracıya yüklenemeyeceği yönündeki yaklaşım, Yargıtay kararlarında açık şekilde vurgulanmaktadır.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.01.2020 tarihli, 2019/5552 Esas ve 2020/206 Karar sayılı ilamında; kiracının sözleşmeye uygun olağan kullanım sebebiyle meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamayacağı, yalnızca kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasarlardan sorumlu olacağı belirtilmiştir. Karara konu olayda, kiraya veren tarafından taşınmazda çeşitli zararlar bulunduğu ileri sürülmüş; ancak Yargıtay, zararların olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanımdan mı kaynaklandığının bilirkişi raporunda yeterince ortaya konulmadığını belirterek kararın bozulmasına hükmetmiştir.

Kararda ayrıca, kiralananın kullanım süresi dikkate alınmadan ve kullanım süresiyle orantılı yıpranma payı hesaplanmadan kiracının doğrudan sorumlu tutulamayacağı vurgulanmıştır. Bu yaklaşım, depozito uyuşmazlıkları bakımından da önem taşımaktadır. Çünkü depozitodan yapılacak kesintinin de gerçek zarara dayanması, olağan yıpranma ile hor kullanımın birbirinden ayrılması ve zararın somut şekilde ortaya konulması gerekmektedir.

Sonuç Olarak;

Depozito, ev sahibine sınırsız şekilde kesinti yapma yetkisi veren bir bedel değildir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca depozitonun amacı, kiracının kira ilişkisinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde ortaya çıkabilecek gerçek zararları güvence altına almaktır. Bu nedenle boya, badana, aidat, fatura veya hasar gibi konularda yapılacak değerlendirmede; olağan kullanım ile hor kullanım ayrımının doğru kurulması büyük önem taşımaktadır. Depozitodan kesinti yapılabilmesi için kiracıdan kaynaklanan gerçek bir zarar veya borç bulunması ve bunun somut şekilde ortaya konulabilmesi gerekir.

Kanaatimizce uygulamada yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, depozitonun “otomatik kesinti yapılabilecek bir bedel” gibi değerlendirilmesinden kaynaklanmaktadır. Oysa kira hukukunda esas olan, gerçek zararın ve kiracının sorumluluğunun somut şekilde belirlenebilmesidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğabileceğinden profesyonel hukuki destek alınması önem arz etmektedir.

Av. Nihal Sarpyalçın