Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Kiracının Sorumlulukları Nelerdir?

Kira sözleşmesi, yalnızca ev sahibine yükümlülük yükleyen bir ilişki değildir. Türk Borçlar Kanunu, kiracıya da kiralananın kullanımı ve korunmasına ilişkin önemli sorumluluklar yüklemiştir.

Uygulamada en çok tartışma yaratan konuların başında; kira bedelinin zamanında ödenmemesi, elektrik, su ve doğalgaz gibi kullanım giderlerinin karşılanmaması, komşulara rahatsızlık verilmesi, taşınmazın hor kullanılması veya kira sonunda kötü durumda teslim edilmesi gelmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının sorumlulukları açık şekilde düzenlenmiş olup, bu yükümlülüklere aykırı davranılması bazı durumlarda tahliye sebebi dahi oluşturabilmektedir.

Kira Bedelini Zamanında Ödeme Borcu

Kiracının en temel yükümlülüğü, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan şekilde ve süresinde ödemektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesi uyarınca kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesi ise kira bedelinin ödeme zamanını düzenlemektedir. Taraflar arasında farklı bir anlaşma bulunmadığı sürece kira bedeli ve kararlaştırılmış yan giderler, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir. Kira bedelinin sürekli geciktirilmesi veya hiç ödenmemesi halinde, kiracı hakkında tahliye süreci gündeme gelebilmektedir.

Elektrik, Su ve Doğalgaz Giderlerini Ödeme Yükümlülüğü

Elektrik, su ve doğalgaz gibi kullanıma bağlı giderler, kural olarak kiracı tarafından karşılanmaktadır. Çünkü bu tür giderler doğrudan kiralananın kullanımından kaynaklanmaktadır. Bu nedenle uygulamada, kullanım süresine ilişkin tüketim giderlerinin kiracı tarafından ödeneceği kabul edilmektedir. Bununla birlikte taraflar kira sözleşmesinde farklı bir düzenleme de kararlaştırabilmektedir.

Ancak taşınmazın altyapısından veya teknik sistemlerinden kaynaklanan esaslı sorunlar ile günlük kullanımdan doğan tüketim giderleri birbirinden farklı değerlendirilmelidir.

Kiralananı Özenle ve Amacına Uygun Kullanma Borcu

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde ve özenle kullanmakla yükümlüdür. Bu nedenle taşınmazın amacı dışında kullanılması, taşınmaza zarar verecek davranışlarda bulunulması veya kiralananın olağan kullanım sınırlarının aşılması kiracının sorumluluğunu doğurabilmektedir. Örneğin konut olarak kiralanan bir yerin izinsiz şekilde iş yeri olarak kullanılması veya taşınmazın ciddi zarar oluşturacak şekilde kullanılması, sözleşmeye aykırılık teşkil edebilmektedir.

Komşulara Rahatsızlık Vermeme Yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi yalnızca kiralananın özenli kullanımını değil, aynı zamanda komşulara gerekli saygının gösterilmesini de düzenlemektedir. Bu nedenle sürekli yüksek ses çıkarılması, apartman düzenini bozacak davranışlarda bulunulması veya çevre sakinlerini rahatsız edecek şekilde taşınmazın kullanılması kiracının yükümlülüklerine aykırılık oluşturabilmektedir. Özellikle uyarılara rağmen bu davranışların devam etmesi halinde, bazı durumlarda tahliye süreci dahi gündeme gelebilmektedir.

Küçük Onarım ve Basit Bakım Giderleri

Kira hukukunda en çok karıştırılan konulardan biri, küçük bakım giderleri ile esaslı onarımlar arasındaki ayrımdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesi uyarınca kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini karşılamakla yükümlüdür. Bu kapsamda günlük kullanımdan kaynaklanan küçük giderler ve basit bakım işlemleri kiracıya ait kabul edilmektedir. Buna karşılık taşınmazın temel yapısına ilişkin esaslı onarımlar ev sahibinin sorumluluğundadır.

Kiralananı Teslim Alındığı Gibi Geri Verme Borcu

Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi uyarınca kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi halinde kiralananı aldığı durumla geri vermekle yükümlüdür. Elbette taşınmazda zamanla oluşan olağan kullanım izleri ve normal yıpranmalar bu kapsamda değerlendirilmez. Ancak hor kullanım, taşınmaza zarar verilmesi veya olağan kullanım sınırlarını aşan tahribatlar bakımından kiracının sorumluluğu gündeme gelebilmektedir.

Bu nedenle kira ilişkisinin sona ermesi halinde taşınmazın durumu, uygulamada en sık uyuşmazlık yaratan konular arasında yer almaktadır.

Sonuç Olarak;

Türk Borçlar Kanunu, kiracıya kira bedelini ödeme, kullanım giderlerini karşılama, taşınmazı özenle kullanma, komşulara rahatsızlık vermeme ve kira sonunda kiralananı uygun şekilde geri teslim etme yükümlülükleri yüklemiştir.

Kanaatimizce uygulamada yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, kiracının olağan kullanım kapsamındaki sorumlulukları ile ev sahibine ait esaslı bakım ve onarım yükümlülüklerinin birbirine karıştırılmasından kaynaklanmaktadır. Kira ilişkisinin sağlıklı şekilde sürdürülebilmesi için hem kiracının hem de ev sahibinin kanundan doğan yükümlülüklerini bilmesi büyük önem taşımaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğabileceğinden profesyonel hukuki destek alınması önem arz etmektedir.

Av. Nihal Sarpyalçın