Kiracı Evden Çıkarken Evi Boyatmak Zorunda mıdır?

Kira ilişkilerinde en sık uyuşmazlık yaratan konuların başında, kiracının tahliye sırasında evi boyatmak zorunda olup olmadığı gelmektedir. Özellikle depozitonun iadesi aşamasında “ev boyatılmadan anahtar teslim alınmaz” veya “ev boyalı teslim edildiği için boyalı şekilde geri verilmelidir” şeklindeki talepler uygulamada oldukça sık karşımıza çıkmaktadır.

Ancak bu konuda her somut olay bakımından geçerli tek ve kesin bir cevap bulunmamaktadır. Çünkü boya ve badana giderlerinin hangi tarafa ait olduğu değerlendirilirken; kiralananın kullanım süresi, taşınmazın mevcut durumu, kullanım şekli, olağan yıpranma sınırının aşılıp aşılmadığı ve kira sözleşmesindeki hükümler birlikte değerlendirilmektedir. Bu nedenle kira hukukunda temel ayrımın doğru kurulması büyük önem taşımaktadır.

Türk Borçlar Kanunu Kiracıya Hangi Yükümlülükleri Yüklemektedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde ve özenle kullanmakla yükümlüdür.

Bunun yanında Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi gereğince kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi halinde kiralananı aldığı durumla geri vermek zorundadır. Ancak aynı maddede, kiracının sözleşmeye uygun kullanım sebebiyle meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamayacağı da açıkça kabul edilmektedir.

Dolayısıyla kanun, kiracıyı taşınmazı “sıfır masraf gerektirecek şekilde” teslim etmekle değil; olağan kullanım sınırları içerisinde geri vermekle yükümlü tutmaktadır.

Olağan Yıpranma ile Hor Kullanım Arasındaki Fark

Kira hukukunda en önemli ayrım, olağan kullanım sonucu oluşan yıpranmalar ile hor kullanım sonucu meydana gelen zararlar arasındaki farktır. Bir taşınmazda yıllar içerisinde duvar boyasının solması, küçük izler oluşması, mobilya temaslarına bağlı hafif sürtmeler meydana gelmesi veya kullanım süresine bağlı doğal eskimeler oluşması hayatın olağan akışı içerisinde kabul edilmektedir. Bu nedenle yalnızca normal kullanım sonucu oluşan boya eskimesi sebebiyle kiracının her durumda evi yeniden boyatmak zorunda olduğunu söylemek hukuken doğru değildir. Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirmenin yapılması gerekmektedir.

Buna karşılık duvarların olağan kullanım sınırını aşacak şekilde kirletilmesi, sigara isinin yoğun şekilde duvarlara işlemesi, duvarlarda büyük lekeler oluşması, farklı renk uygulamaları yapılması veya taşınmazın ciddi şekilde zarar görecek biçimde kullanılması halinde artık hor kullanım gündeme gelebilmektedir. İşte uygulamadaki uyuşmazlıkların büyük kısmı da bu ayrımın nerede başlayıp nerede bittiği noktasında ortaya çıkmaktadır.

Yargıtay’ın Yaklaşımı

Yargıtay uygulamalarında da kiracının, taşınmazın olağan kullanımı sonucu ortaya çıkan eskime ve yıpranmalardan sorumlu tutulamayacağı kabul edilmektedir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.01.2020 tarihli, 2019/5552 Esas ve 2020/206 Karar sayılı ilamında özetle; kiracının sözleşmeye uygun kullanım sebebiyle meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamayacağı, yalnızca hor kullanım sonucu oluşan zararlar bakımından sorumluluğunun gündeme gelebileceği açık şekilde vurgulanmıştır.

Söz konusu kararda, kiraya veren tarafından taşınmazda oluştuğu ileri sürülen zararların tazmini talep edilmiş; ancak Yargıtay, hükme esas alınan bilirkişi raporunda zararların olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanımdan mı kaynaklandığının yeterince ortaya konulmadığını belirterek kararın bozulmasına hükmetmiştir. Kararda ayrıca, taşınmazın kullanım süresi dikkate alınmadan ve yıpranma payı düşülmeden kiracının doğrudan sorumlu tutulamayacağı da özellikle ifade edilmiştir.

Yargıtay’ın bu yaklaşımı, kira hukukundaki temel denge açısından önem taşımaktadır. Çünkü kira ilişkisi devam ettiği sürece taşınmazın hiçbir yıpranma olmadan kalmasının beklenmesi hayatın olağan akışına uygun değildir. Özellikle uzun süre kullanılan taşınmazlarda boya ve badananın zamanla yıpranması doğal kabul edilmekte; buna karşılık olağan kullanım sınırını aşan zararların varlığı halinde kiracının sorumluluğu gündeme gelmektedir.

Ev Sahibi “Evi Boyatmadan Çıkamazsın” Diyebilir mi?

Uygulamada en sık karşılaşılan durumlardan biri de ev sahibinin, anahtar teslimi sırasında kiracıdan doğrudan boya yaptırmasını talep etmesidir. Ancak kiracının her durumda evi boyatmak zorunda olduğunu söylemek mümkün değildir. Eğer taşınmazdaki boya ihtiyacı yalnızca normal kullanım sonucu oluşmuşsa, bu giderlerin doğrudan kiracıya yükletilmesi hukuken tartışmalıdır.

Buna karşılık taşınmazda olağan kullanım sınırını aşan ciddi kirlenme, deformasyon veya zarar bulunuyorsa, ev sahibinin gerçek zararının karşılanmasını talep etmesi gündeme gelebilecektir. Dolayısıyla burada belirleyici olan husus, boya ihtiyacının normal kullanımdan mı yoksa hor kullanımdan mı kaynaklandığıdır.

Kira Sözleşmesinde “Boyalı Teslim” Şartı Varsa Ne Olur?

Birçok kira sözleşmesinde “kiracı taşınmazı boyalı şekilde teslim edecektir” şeklinde hükümler yer almaktadır. Ancak bu tür kayıtlar tek başına her durumda kiracının boya masrafından sorumlu olacağı anlamına gelmemektedir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi gereğince kiracı, olağan kullanım sonucu oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz.

Bu nedenle sözleşmedeki hüküm ile kanunun kiracıya sağladığı koruma arasındaki denge somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmektedir. Özellikle uzun süreli kullanımlarda boya ihtiyacının doğal yıpranma sonucu ortaya çıkması halinde, tüm masrafın doğrudan kiracıya yükletilmesi her durumda mümkün olmayabilmektedir.

Depozitodan Boya Masrafı Kesilebilir mi?

Ev sahipleri tarafından en sık başvurulan yöntemlerden biri de boya ve badana masrafının depozitodan kesilmesidir. Ancak taşınmazdaki boya ihtiyacı yalnızca olağan kullanımdan kaynaklanıyorsa, bu giderlerin doğrudan depozitodan mahsup edilmesi her durumda hukuken haklı kabul edilmeyebilir. Buna karşılık hor kullanımın varlığı halinde, oluşan gerçek zararın kiracıdan talep edilmesi mümkündür.

Bu nedenle özellikle tahliye sırasında taşınmazın mevcut durumunun fotoğraf, video veya teslim tutanağı ile kayıt altına alınması uygulamada büyük önem taşımaktadır. Çünkü sonradan ortaya çıkan uyuşmazlıklarda en önemli meselelerden biri, taşınmazdaki durumun ispatıdır.

Kullanım Süresi Neden Önemlidir?

Kira hukukunda kullanım süresi de önemli değerlendirme kriterlerinden biridir. Bir taşınmazın birkaç ay kullanılması ile yıllarca kullanılması aynı şekilde değerlendirilemez. Örneğin uzun yıllar boyunca kullanılan bir evde boyanın doğal olarak yıpranması beklenen bir durumdur. Bu nedenle kullanım süresi arttıkça olağan yıpranma değerlendirmesi de farklılaşabilmektedir. Nitekim uygulamada bilirkişi raporlarında ve Yargıtay kararlarında da kullanım süresi önemli kriterlerden biri olarak dikkate alınmaktadır.

Sonuç Olarak;

Kiracının evden çıkarken her durumda evi boyatmak zorunda olduğunu söylemek hukuken doğru değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 316 ve 334. maddeleri ile Yargıtay uygulamaları birlikte değerlendirildiğinde, olağan kullanım sonucu oluşan boya eskimeleri kural olarak kiracının sorumluluğunda kabul edilmemektedir. Buna karşılık taşınmazın hor kullanılması, duvarlarda olağan kullanım sınırını aşan zararların oluşması veya gerçek bir maddi zararın meydana gelmesi halinde kiracının sorumluluğu gündeme gelebilecektir.

Kanaatimizce uygulamada yaşanan uyuşmazlıkların temel nedeni, olağan yıpranma ile hor kullanım kavramlarının çoğu zaman birbirine karıştırılmasıdır. Oysa kira hukukunda kiracı, taşınmazı kusursuz ve sıfır masraf gerektirecek şekilde değil; olağan kullanım sınırları içerisinde geri teslim etmekle yükümlüdür.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğabileceğinden profesyonel hukuki destek alınması önem arz etmektedir.

Av. Nihal Sarpyalçın