Ev Sahibinin Kiracının Evine Habersiz Girmesi Mümkün müdür?

Kira ilişkilerinde en sık uyuşmazlık yaratan konuların başında, ev sahibinin kiralanana hangi şartlarda girebileceği meselesi gelmektedir. Özellikle “ben ev sahibiyim, istediğim zaman eve girerim” düşüncesi uygulamada ciddi tartışmalara neden olmaktadır.

Kiracının evde bulunmadığı sırada eve girilmesi, yedek anahtar kullanılması, emlakçıyla birlikte eve girilmesi veya taşınmazın habersiz şekilde kontrol edilmek istenmesi ise uygulamada en sık karşılaşılan örnekler arasında yer almaktadır. Oysa kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiralananın fiili hakimiyeti kural olarak kiracıya geçmektedir. Bu nedenle ev sahibinin mülkiyet hakkı devam etse de, kiracının kullanım hakkı ve özel hayatı hukuk düzeni tarafından koruma altına alınmıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira sözleşmesiyle birlikte taşınmazın kullanım hakkı kiracıya geçmektedir. Bu nedenle kira ilişkisi devam ettiği sürece kiralanan yer, kiracının özel yaşam alanı haline gelir.

Dolayısıyla ev sahibinin yalnızca malik sıfatına dayanarak taşınmaza dilediği zaman girme hakkı bulunduğunu söylemek hukuken doğru değildir.

Ev Sahibinin Yedek Anahtar Bulundurması Eve Girebileceği Anlamına Gelebilir mi?

Uygulamada birçok ev sahibi, taşınmaza ait yedek anahtarı elinde bulundurmaktadır. Ancak yedek anahtarın bulunması, ev sahibine kiracının bilgisi ve rızası olmadan eve girme yetkisi vermez. Kiracının açık rızası olmaksızın taşınmaza girilmesi, somut olayın özelliklerine göre hukuki ve hatta cezai sonuçlar doğurabilecek nitelikte olabilir. Çünkü kira ilişkisi devam ettiği sürece kiralanan yer, kiracının kullanım alanı ve özel yaşam çevresi olarak kabul edilmektedir.

Ev Sahibinin Eve Girebileceği Durumlar Var mıdır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi uyarınca kiracı; bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiralananın gezilip görülmesine katlanmakla yükümlüdür. Bu nedenle zorunlu bakım ve onarım işlemleri, ciddi su kaçağı, yangın riski veya taşınmaza zarar verebilecek acil durumlar ile satış ya da yeniden kiralama amacıyla kiralananın gösterilmesi gibi hallerde, ev sahibinin kiralanana erişim talebi tamamen hukuka aykırı kabul edilmez.

Ancak özellikle acil tehlike halleri dışında, ev sahibinin kiracının bilgisi ve rızası olmaksızın taşınmaza doğrudan girmesi hukuken korunmamaktadır. Ev sahibinin kiracıya önceden haber vermesi, uygun gün ve saat belirlemesi ve kiracının özel hayatına gereksiz müdahaleden kaçınması gerekmektedir. Her somut olayın ayrıca kendi koşulları içerisinde değerlendirilmesi gerekmektedir.

Yargıtay’ın  Yaklaşımı

Yargıtay uygulamalarında da kiracının kullanım hakkı ile ev sahibinin mülkiyet hakkı arasında makul dengenin korunması gerektiği kabul edilmektedir. Özellikle kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiralananın kiracının özel yaşam alanı haline geldiği, bu nedenle ev sahibinin malik sıfatına dayanarak sınırsız müdahalede bulunamayacağı yönündeki yaklaşım dikkat çekmektedir.

Nitekim kiralananın satış veya sonraki kiralama amacıyla gösterilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda Yargıtay, kiracının taşınmazın makul ölçüler içerisinde gösterilmesine tamamen engel olamayacağını; ancak ev sahibinin de bu hakkı kiracının özel hayatını ve yaşam düzenini ihlal edecek şekilde kullanamayacağını vurgulamaktadır.

Yargıtay kararlarında özellikle gösterimlerin belirli gün ve saatlerle sınırlandırılması gerektiği, kiracının günlük yaşam düzeninin dikkate alınmasının zorunlu olduğu ve sık sık yapılan kontrol veya gösterimlerin kiracının kullanım hakkını ihlal edebileceği ifade edilmektedir.

Benzer şekilde uygulamada; kiracı evde yokken yedek anahtar kullanılarak eve girilmesi, kiracıya haber verilmeden taşınmazın başkalarına gösterilmesi veya kiralananın sürekli şekilde kontrol edilmek istenmesi gibi davranışların, kiracının kullanım hakkı ve özel hayatı bakımından hukuki sorunlara yol açabileceği kabul edilmektedir.

Kanaatimizce Yargıtay’ın yaklaşımında temel amaç; bir yandan ev sahibinin mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldırmamak, diğer yandan ise kira ilişkisi devam ettiği sürece kiracının özel yaşam alanını korumaktır. Bu nedenle uygulamada esas olan, tarafların hakları arasında ölçülü ve dürüstlük kuralına uygun bir denge kurulabilmesidir.

Ev Sahibinin Habersiz Şekilde Eve Girmesi Suç mudur?

Bu noktada yalnızca kira hukuku değil, ceza hukuku bakımından da değerlendirme yapılması gerekebilir.

Türk Ceza Kanunu’nun 116. maddesinde “konut dokunulmazlığının ihlali” suçu düzenlenmiştir. Somut olayın özelliklerine göre, kiracının rızası olmadan taşınmaza girilmesi bazı durumlarda bu kapsamda da değerlendirilebilmektedir. Elbette her olay kendi koşulları içerisinde ayrıca incelenmelidir. Özellikle acil tehlike, su baskını veya yangın riski gibi olağanüstü durumlar farklı değerlendirilebilir. Ancak yalnızca ev sahibi olmak, kiralanana habersiz ve sınırsız şekilde girme hakkı vermemektedir.

Sonuç Olarak;

Ev sahibinin, yalnızca malik sıfatına dayanarak kiralanana istediği zaman ve habersiz şekilde girebileceğini söylemek hukuken doğru değildir. Kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiralanan yer, kiracının kullanım alanı ve özel yaşam çevresi haline gelir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 301 ve 319. maddeleri ile Türk Ceza Kanunu’nun 116. maddesi birlikte değerlendirildiğinde; kiracının özel hayatının korunması gerektiği, ancak kiracının da zorunlu bakım, satış veya sonraki kiralama gibi durumlarda makul ölçüde iş birliği yapmakla yükümlü olduğu görülmektedir.

Kanaatimizce uygulamada yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, mülkiyet hakkı ile kullanım hakkının birbirine karıştırılmasından kaynaklanmaktadır. Oysa kira ilişkisi boyunca taşınmaz üzerindeki kullanım hakkı kiracıya ait olup, bu hakkın sınırları hukuk düzeni tarafından koruma altına alınmıştır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğabileceğinden profesyonel hukuki destek alınması önem arz etmektedir.