Komşu İhmalinden Kaynaklanan Hasarlar

Apartman ve site yaşamında komşular arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, bir kat malikinin ihmalinden kaynaklanan maddi zararlar etrafında şekillenmektedir. Özellikle üst kattaki bağımsız bölümden alt kata su sızması, balkon veya tesisat bakımının yapılmaması nedeniyle komşunun taşınmazının zarar görmesi gibi durumlar günlük hayatta oldukça sık karşılaşılan sorunlardır. Bu tür durumlarda zarar gören kat malikinin hangi haklara sahip olduğu, sorumluluğun kime ait olduğu ve zararın nasıl giderileceği hukuki açıdan önem taşımaktadır. Komşuluk hukukunun temel amacı, mülkiyet hakkının kullanımını tamamen sınırlamak değil; ancak bu kullanımın diğer maliklerin haklarını ihlal etmeyecek şekilde dengeli biçimde sürdürülmesini sağlamaktır.

Mülkiyet Hakkının Kullanımı ve Komşuluk Hukukunun Sınırları

Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi, mülkiyet hakkının kapsamını düzenlemekte ve malike, malını kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi tanımaktadır. Ancak bu yetki sınırsız değildir. Kanun koyucu, mülkiyet hakkının kullanımı sırasında başkalarının haklarının ihlal edilmemesini de hukuki düzenin bir gereği olarak kabul etmiştir.

Bu noktada TMK m.737 büyük önem taşımaktadır. Söz konusu maddeye göre bir taşınmaz maliki, mülkiyet hakkını kullanırken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkın davranışlardan kaçınmak zorundadır. Taşkınlık yasağı yalnızca gürültü, koku veya duman gibi durumlarla sınırlı değildir; taşınmazın kullanımından doğan fiziki etkiler de bu kapsamda değerlendirilmektedir. Örneğin, gerekli bakım ve onarım yapılmadığı için bir dairenin banyosundan veya balkonundan alt kattaki daireye su sızması, komşuluk hukukunda taşkın kullanım olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla bir kat malikinin kendi bağımsız bölümünde gerekli bakım ve önlemleri almaması sonucunda komşusunun taşınmazında zarar meydana gelmesi, mülkiyet hakkının hukuka aykırı kullanımına yol açmaktadır.

Kat Maliklerinin Apartman Yaşamından Doğan Yükümlülükleri

Apartman yaşamında komşuluk ilişkileri yalnızca Türk Medeni Kanunu ile değil, aynı zamanda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ile de düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak ve diğer kat maliklerini rahatsız etmemekle yükümlü olduğunu açıkça düzenlemektedir. Bu hüküm uyarınca her kat maliki, kendi bağımsız bölümünü kullanırken diğer maliklerin haklarını zedeleyecek davranışlardan kaçınmak zorundadır. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereğince kat malikleri, ana taşınmazın ortak giderlerine ve ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Bu nedenle zarar ortak tesisat veya ortak alan bakımının yapılmamasından kaynaklanıyorsa, sorumluluk kat malikleri arasında paylaşılabilir veya yönetimin bakım yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği ayrıca değerlendirilir. Ancak zarar doğrudan bir bağımsız bölümden kaynaklanıyorsa, sorumluluk öncelikle o bağımsız bölüm malikine aittir.

Komşunun İhmalinden Doğan Zararlarda Hukuki Sorumluluk

Bir kat malikinin ihmalinden doğan zararlar, Türk Borçlar Kanunu bakımından haksız fiil sorumluluğu kapsamında değerlendirilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 49. maddesi uyarınca kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren kişi, bu zararı gidermekle yükümlüdür. Komşunun gerekli bakım ve önlemleri almaması nedeniyle başka bir dairenin zarar görmesi, uygulamada çoğu zaman haksız fiil sorumluluğu kapsamında değerlendirilir. Bu sorumluluğun doğabilmesi için üç temel unsur aranır:

-hukuka aykırı bir davranışın bulunması

-zarar meydana gelmesi

-davranış ile zarar arasında uygun illiyet bağının kurulması

Örneğin, üst kattaki dairenin tesisatının uzun süre tamir edilmemesi nedeniyle alt kata su sızması durumunda, bu üç unsurun varlığı genellikle teknik bilirkişi incelemesi ile ortaya konulmaktadır.

Zararın Tespiti ve Tazminatın Kapsamı

Komşunun ihmalinden doğan zararların giderilmesi için öncelikle zararın kaynağının doğru şekilde tespit edilmesi gerekir. Uygulamada mahkemeler genellikle bilirkişi incelemesine başvurarak hasarın hangi bağımsız bölümden veya hangi tesisattan kaynaklandığını belirlemektedir.

Zararın tespit edilmesi halinde sorumlu kişi, ortaya çıkan maddi zararları gidermekle yükümlüdür. Bu kapsamda talep edilebilecek tazminat kalemleri genellikle şu unsurları içermektedir:

-zarar gören bağımsız bölümde oluşan onarım masrafları

-zarar nedeniyle yenilenmesi gereken yapı unsurlarının bedeli

-zararın giderilmesi için yapılan zorunlu giderler

Zararın niteliğine göre, bazı durumlarda taşınmazın kullanımının engellenmesi veya ciddi yaşam koşullarının bozulması gibi hallerde manevi tazminat talebi de gündeme gelebilir. Ancak manevi tazminat talepleri mahkemeler tarafından somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmekte ve her durumda kabul edilmemektedir.

Yargıtay Uygulaması

Yargıtay kararları incelendiğinde, komşunun ihmali nedeniyle meydana gelen zararların giderilmesi konusunda oldukça istikrarlı bir yaklaşım benimsendiği görülmektedir. Yargıtay, özellikle bağımsız bölümden kaynaklanan su sızıntılarında, zarar veren malikin hem zararı gidermek hem de sızıntıya neden olan sorunu ortadan kaldırmakla yükümlü olduğuna hükmetmektedir. Nitekim Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2019/1851 E., 2020/581 K. sayılı kararında, üst kattaki dairenin balkon ve banyosundan alt kattaki daireye su sızması nedeniyle meydana gelen zararlardan bağımsız bölüm malikinin sorumlu olduğu kabul edilmiştir. Kararda, zarar gören komşunun taşınmazında meydana gelen hasarın giderilmesi ve gerekli tamiratın yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bu yaklaşım, komşuluk hukukunun temel amacı olan mülkiyet hakkı ile komşuların menfaatleri arasında denge kurulması ilkesinin yargı uygulamasında da benimsendiğini göstermektedir.

Sonuç Olarak;

Apartman yaşamında komşular arasında ortaya çıkan zarar uyuşmazlıkları çoğu zaman bir kat malikinin gerekli bakım ve özeni göstermemesi nedeniyle meydana gelmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hukukuna ilişkin hükümleri ile Türk Borçlar Kanunu’nun haksız fiil sorumluluğuna ilişkin düzenlemeleri birlikte değerlendirildiğinde, ihmal sonucu komşunun taşınmazında zarara neden olan kişinin bu zararı gidermekle yükümlü olduğu açıktır.

Kanaatimizce bu tür uyuşmazlıklarda öncelikle zararın kaynağının teknik olarak doğru biçimde tespit edilmesi ve mümkünse taraflar arasında uzlaşma yolunun denenmesi önem taşımaktadır. Bununla birlikte ihmalin varlığı açık şekilde ortaya konulduğunda, zarar gören kat malikinin hukuki yollara başvurarak zararın tazminini talep etmesi hem kanun hükümleri hem de yerleşik yargı uygulaması bakımından haklı ve meşru bir talep olarak değerlendirilmelidir. Komşuluk hukukunun temelinde yer alan ölçülülük, dürüstlük ve hakkaniyet ilkeleri de mülkiyet hakkının kullanılmasında diğer maliklerin haklarının gözetilmesini zorunlu kılmaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme farklılık gösterebilir; bu nedenle hak kaybı yaşanmaması adına profesyonel hukuki destek alınması önem arz etmektedir.