Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak alanlar tüm kat maliklerinin müşterek mülkiyet hakkına konu olan bölümlerdir. Bu alanlar üzerinde yapılacak harcamalar taşınmazın korunması, işletilmesi, güvenliğinin sağlanması veya değerinin artırılması amacı taşıyabilir. Ancak uygulamada en sık yaşanan uyuşmazlık, yapılmak istenen harcamanın hukuki niteliğinin doğru şekilde sınıflandırılmamasından kaynaklanmaktadır. Bir projenin zorunlu bakım mı, teknik gereklilik mi, iyileştirme mi yoksa lüks ve tercihe dayalı bir yatırım mı olduğu netleştirilmeden katılım yükümlülüğünün kapsamı belirlenemez.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 hükmü uyarınca kat malikleri ana taşınmazın sigorta giderlerine, ortak yerlerin işletilmesine ve bakım–onarım masraflarına arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Bu düzenleme ortak giderlerin temel hukuki dayanağını oluşturur ve emredici nitelik taşır. Ancak her harcamanın otomatik olarak zorunlu kabul edilmesi mümkün değildir; harcamanın gerçekten ortak menfaat kapsamında kalıp kalmadığı somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.

Harcamaların Hukuki Sınıflandırılması

Ortak alanlara ilişkin giderler zorunlu bakım ve teknik gereklilikten doğan harcamalar, iyileştirme niteliğindeki harcamalar ve lüks veya estetik amaçlı projeler şeklinde ayrıştırılabilir.

Zorunlu bakım ve teknik gereklilikten kaynaklanan harcamalar taşınmazın fiziksel bütünlüğünü ve güvenliğini korumaya yöneliktir. Çatının su yalıtımının bozulması nedeniyle tamir edilmesi, taşıyıcı sistemde oluşan hasarın giderilmesi, asansörün güvenlik standartlarına uygun hale getirilmesi veya yangın tesisatının mevzuata uyarlanması bu kapsamdadır. Bu tür giderler yapılmadığı takdirde taşınmazın kullanım güvenliği tehlikeye girer. Dolayısıyla çoğunluk kararı ile alınmış olsalar dahi bağlayıcı nitelik taşırlar ve bireysel irade ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

İyileştirme niteliğindeki harcamalar mevcut sistemin korunmasından ziyade kullanım kalitesini artırmayı hedefler. Mevcut aydınlatma sisteminin çalışmasına rağmen daha gelişmiş bir sistemle değiştirilmesi, güvenlik kameralarının sayısının artırılması veya teknik zorunluluk bulunmamasına rağmen ortak alanın yeniden düzenlenmesi bu kapsamda değerlendirilir. Bu tür projelerde kararın geçerliliği çoğunluk oranına, mali yükün dağılımına ve yönetim planında böyle bir değişikliğe izin verilip verilmediğine bağlıdır.

Lüks ve estetik amaçlı harcamalar ise zorunluluk unsuru taşımayan ve taşınmazın temel fonksiyonunu değiştirmeyen ancak görünüm veya prestij amacı güden yatırımlardır. Dekoratif peyzaj projeleri, tamamen estetik gerekçeyle yapılan mimari değişiklikler ya da teknik ihtiyaç olmaksızın yapılan sistem yenilemeleri bu kapsamda değerlendirilir. Bu tür harcamalarda çoğunluk kararı tek başına mutlak bağlayıcılık oluşturmaz; kararın hukuka uygunluğu ve mali yükün hakkaniyeti yargısal denetime tabidir.

Karar Nisapları ve Bağlayıcılık

Ortak alanlara ilişkin harcamalar kat malikleri kurulunda karara bağlanır. Kararın geçerli olabilmesi için toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması, gündemin açık şekilde belirlenmesi ve kanunda öngörülen karar nisabının sağlanması gerekir. Nisap sağlanmadığı takdirde alınan karar iptal edilebilir nitelikte sakat olabilir.

Bazı önemli değişikliklerde basit çoğunluk yeterli olurken, taşınmazın kullanım amacını değiştiren veya bağımsız bölümlerin hak alanına doğrudan müdahale eden kararlar için daha yüksek nisap veya oybirliği aranabilir. Bu nedenle her proje kendi hukuki çerçevesi içinde değerlendirilmelidir.

Karara Katılmayan Kat Malikinin Hukuki Konumu ve Yönetimin Bu Süreçte Sorumluluğu

Ortak alanlara ilişkin yapılacak harcamalarda kat maliki, alınan karara katılmama yönünde oy kullanabilir veya toplantıya katılmayabilir. Ancak karar usulüne uygun şekilde alınmış ve kanuna aykırılık taşımıyorsa bireysel irade tek başına bağlayıcılığı ortadan kaldırmaz. Kat malikleri kurulu tarafından alınan geçerli bir karar, toplantıya katılmayan veya olumsuz oy kullanan malik bakımından da hukuki sonuç doğurur.

Kat Mülkiyeti Kanunu sistemi çerçevesinde kararlar kanunda öngörülen nisap ve usul şartlarına uygun olduğu sürece bağlayıcıdır. Harcama zorunlu bakım veya ortak menfaat kapsamında ise katılmayan malik ödeme yükümlülüğünden kaçınamaz. Bu durumda yönetim ilgili gider payını tahsil edebilir ve gecikme halinde kanuni faiz ile birlikte takip sürecini başlatabilir.

Kararın hukuka aykırı olduğu, yönetim planına uygun olmadığı veya usul şartlarının sağlanmadığı yönünde ciddi bir şüphe bulunuyorsa kat maliki iptal davası açma hakkına sahiptir. Sulh Hukuk Mahkemesi bu davada kararın alınış sürecini, toplantı çağrısını, nisap şartlarını ve harcamanın niteliğini denetler.

Yönetimin sorumluluğu doğrudan bu harcama ve karar süreciyle bağlantılıdır. Yönetici, kat malikleri kurulunun usulüne uygun şekilde aldığı ve açıkça kanuna aykırı olmayan kararları uygulamakla yükümlüdür. Ancak açık hukuka aykırılık bulunan veya yönetim planına ters düşen kararları körü körüne uygulamak zorunda değildir. Böyle bir durumda kararı tekrar kurul gündemine taşımalı veya hukuki değerlendirme yaparak riskli uygulamadan kaçınmalıdır.

Ayrıca yönetim, ortak giderlerin hesaplanmasında şeffaf davranmak ve harcamaların dayanaklarını belgelemek zorundadır. Teknik raporlar, fiyat teklifleri, sözleşmeler ve karar tutanakları kayıt altında tutulmalıdır. Bu belgeler hem ödeme yükümlülüğüne itiraz eden kat maliklerine karşı hem de ileride doğabilecek yargısal denetim sürecinde yönetimin hukuki güvenliğini sağlar.

Yargıtay’ın Yaklaşımı

Yargıtay uygulamasında ortak alan harcamaları değerlendirilirken temel kriter harcamanın hukuki niteliği ve kararın usulüne uygun şekilde alınıp alınmadığıdır. Yüksek Mahkeme çoğunluk iradesini tek başına yeterli görmemekte; giderin gerçekten ortak menfaat kapsamında olup olmadığını ve kararın kanuni sınırlar içinde oluşup oluşmadığını somut olay üzerinden incelemektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun Esas 2018/(18)5-1119, Karar 2022/92 sayılı ilamında ortak giderlere dayalı alacakların hukuki niteliği değerlendirilmiş ve kararda açık şekilde “Alacak miktarı kat malikleri kurulu kararına dayalı aidat ve ortak gider toplamından kaynaklandığından likit niteliktedir.” tespiti yapılmıştır. Bu ifade, kat malikleri kurulu kararına dayalı ortak gider alacaklarının belirli, hesaplanabilir ve icra edilebilir nitelikte olduğunu ortaya koymaktadır.

Benzer şekilde Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin Esas 2002/11525, Karar 2003/393 sayılı kararında ortak gider ve avans borçlarının tahsili konusunda geniş bir sorumluluk çerçevesi çizilmiştir. Kararda ortak gider ve avans borçları nedeniyle yönetici veya kat maliklerinden her birinin bu alacağı tahsil etmek amacıyla ister borçlu bağımsız bölüm malikine isterse bağımsız bölümden kira, oturma hakkı ya da başka bir nedenle sürekli faydalanan kişilere karşı dava açabileceği ve icra takibi yapabileceği kabul edilmiştir. Bu yaklaşım, ortak gider borcunun yalnızca malik ile sınırlı olmadığını; taşınmazdan fiilen ve hukuken yararlanan kişilere karşı da takip imkânının bulunduğunu göstermektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde değerlendirildiğinde Yargıtay’ın yaklaşımı iki temel eksen üzerinde şekillenmektedir. İlk olarak harcamanın gerçekten ortak alanı ilgilendiren zorunlu bir gider olup olmadığı incelenmekte; ikinci olarak ise kat malikleri kurulunca alınan kararın toplantı çağrısı, nisap ve yönetim planı bakımından hukuka uygunluğu denetlenmektedir. Şekil eksiklikleri veya kanuna aykırılık tespit edildiğinde karar iptal edilebilir; ancak usulüne uygun şekilde alınmış ve kanuna aykırılık içermeyen kararlar bağlayıcıdır.

Sonuç Olarak;

Ortak alanlara ilişkin harcamalarda temel belirleyici unsur işlemin zorunluluk düzeyi ve kararın hukuka uygun şekilde alınmış olmasıdır. Zorunlu bakım ve güvenlik temelli giderlerde katılım yükümlülüğü açık ve bağlayıcıdır. Lüks veya iyileştirme niteliğindeki projelerde ise kararın yönetim planına uygunluğu ve mali yükün hakkaniyeti daha sıkı şekilde incelenmelidir.

Kanaatimizce uygulamada en büyük hukuki risk harcamanın niteliğinin yanlış sınıflandırılması ve kararın teknik gerekçeden yoksun şekilde alınmasıdır. Çoğu ihtilaf zorunlu bakım giderleri ile estetik veya yatırım amaçlı projelerin birbirine karıştırılmasından kaynaklanmaktadır. Bu ayrım doğru yapılmadığında bazı kat maliklerinin haksız mali yük altına girmesi ya da gerekli ve güvenlik temelli yatırımların gereksiz yere engellenmesi söz konusu olmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu sisteminin özü çoğunluk iradesi ile azınlık hakları arasında denge kurmaktır. Ancak bu denge ancak kararların usulüne uygun alınması, teknik raporlarla desteklenmesi ve mali yükün şeffaf biçimde ortaya konulması halinde sağlanabilir. Hukuki dayanağı zayıf veya yönetim planına aykırı projelerin uygulanması ileride iptal davalarına ve ciddi mali risklere yol açabilir.

Bu nedenle ortak alanlara ilişkin bir proje gündeme geldiğinde öncelikle teknik değerlendirme yapılmalı, mali analiz hazırlanmalı ve karar gerekçesi açık biçimde tutanağa geçirilmelidir. Böylece hem kat maliklerinin bilgilendirilmesi sağlanır hem de olası yargısal denetim sürecinde güçlü bir hukuki zemin oluşturulur.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özellikleri, yönetim planı hükümleri ve alınan kararın içeriği farklı sonuçlar doğurabileceğinden her uyuşmazlık ayrı değerlendirilmelidir. Hak kaybı yaşanmaması adına profesyonel hukuki destek alınması önem arz etmektedir. 

Av. Nihal Sarpyalçın